童大焕:中国楼市全面进入后调控时代

谈笑着,谈笑着,经济冬天来了,房地产救市的脚步就近了。从羞羞涩涩躲躲藏藏,到最后哗啦一声,忽如一夜春风来,千树万树梨花开!

2014年9月27日,笔者在本专栏(腾讯·大家)发表《限购松绑,中国楼市走向何方》:“接下来,这最后几座城市取消限购,以及全国范围内限贷放松也是一个必然现象。这既是市场经济由市场配置资源的必然要求,也是当下经济和金融危机四伏背景下的必然要求。从不符合市场规律和城市化发展方向的限购限贷,向尊重市场和城市化规律的鼓励投资转变,是必然的总方向。不一定会大张旗鼓地公开宣扬鼓励投资,但具体做法一定会是这样……而现在正处楼市调控政策变局当口,将是最后一次最好的投资时间窗。”

几天过去,46座限购城市里仅剩的6个城市又先后有珠海、三亚宣布取消限购,只剩典型的北、上、广、深一线城市了。而9月30日央行和银监会发布全面解除限贷的通知:

“对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。”

其中的几大亮点非常清晰:第一,三套及以上限贷令取消;第二,现有一套房贷还清,则二套普通房屋按首套贷;第三,针对外地人的限贷令取消;第四,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券,定向投放房贷!有人认为这是限购限贷以来,迄今为止最具力度的救市政策,COPY了2008—2009年救市的做法。而目前仅剩北上广深没有放开限购,北京也调整了税收优惠普宅标准,降低税收负担。

我个人建议大家不要把眼睛紧盯着7折利率,更要看到对二套和二套以上限贷的放松。毕竟央行和银监会权力下放到“具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”。当然,我也相信7折利率方面一些银行会不很积极,但其他方面会更积极地配合。同时央行可能会采取一些内部管理措施加以调整,毕竟维护金融安全是整个银行业的共同责任,而每一家银行只顾自己的话当然不愿意承担更多行业责任。同时,央行还有降低首付(不排除开发商也自己想出各种降低首付的招数)、全面降息和全面降准等办法,手里还有牌可打。

我更想提醒大家注意的是,随着此次央行和银监会联合发布放松限贷政策,笼罩在房地产市场头上长达十数年之久的各种不合理行政措施基本上已经解除殆尽!这才是一个真正具有标志性意义的事件!中国房地产市场(准确地说只能是半拉子的“中国城市房地产市场”)自1998年正式开启以来,走过的路颇不平坦,尤其是2002年开始,十年九调控,但没有一次起到应有的作用,适得其反的地方反而颇多。随着2011年延续至今的“史上最严调控政策(限购限贷)”逐渐寿终正寝,今后像这种头痛医头脚痛医脚的抽疯式调控将越来越少,市场之手将逐渐有力、政府之手将逐渐隐形。这才是我们应该着重关注的。

对于本次央行和银监会救市,社会上有两种声音,一种是说引鸩止渴,又一次丧失楼市自我调整机会,从而将引爆未来更大的楼市、金融和炒家一起崩盘。另一种观点是最后一次大规模抄底机会稍纵即逝,再不出手,只能再一次和财富擦肩而过。

毫无疑问,笔者持后一种观点。限贷放松回归市场调节,直接利好是楼市预期将发生重大改变,楼市的冬天即将结束,一二线城市短期内销售量将全面反转,本轮房价下跌周期即将结束,一些下跌30%、50%的预言再度落空。但也请一定要记住,包括限贷之类一切形式的行政调控措施退出,都不改楼市已经进入区域分化期这个事实,买什么样的房子才能保值增值,需要方向正确、方法对路的学习与思考。

我说“最后一次大抄底的机会来临”,指的是这次比较深度的调整,不论是一手二手房,都已经有了实质性的下降,有的开发商甚至为了度过资金难关不惜拿出部分房源亏本卖。但买房者也千万不要因此过度紧张,每个人根据自己的实力量力而行。暂时无力的先积蓄力量。机会永远存在,而且随着行政调控手段的逐渐退出或者逐渐适应市场规律,捆住市场自由的绳索解开,以后的投资机会只会越来越多越来越好。

最后回过头来分析“引鸩止渴”、“又一次丧失楼市自我调整、经济结构转型机会”、“必将迎来更大的崩盘”之类论调。为了说明这个问题,我必须再一次强调“不谋全局不足以谋一域”、“拥有准确大判断才能做精准小判断”的基本分析方法与逻辑。在楼市问题上,它至少包含以下三个方面但不仅限于三个方面的内容:

首先,当下中国根本不存在所谓打压楼市以实现“经济结构转型”的可能,这个问题根本就是伪问题。因为一直以来都是房地产补贴招商引资,导致了各种产能的全面过剩。所谓打压楼市救“实体经济”以实现“经济结构转型”,就像一个庸医把人治死然后宣布这个人永远不会再生病永远没烦恼!外行和一群群不思考不学习的消费者出于自身打压房价的愿望说说也就罢了,希望专业研究者、经济学家和城市化、楼市评论者不要再闹这种“一次性根本解除孩子上学烦恼——无痛人流”之类的笑话。

其次,包括解除限购限贷在内的楼市行政调控措施,本质上仍然不属于救市,而是市场的应有回归。而在市场经济和快速城市化背景下,人口聚集带来财富聚集和房价飙升,是任何人都无可奈何的必然现实。人口剧烈流动的动态背景下,什么房价收入比、租售比这些静态的指标都将完全失效。书呆子无法解释活生生的现实。

再次,不要再拿政府垄断土地所以一切合理不合理的行政调控都是天经地义的歪理邪说说事。城市化和房地产是一个全世界范围内最高限度自然垄断的领域,不论土地私有还是土地名义国有的国家和地区,可以盖房的土地遍地都是,但盖了房有人愿意买愿意住的只会越来越少——因为城市化就是人口越来越向少数区域集中,它意味着什么?意味着在一些地方——比如一线城市的中心地带,你就是免费供应土地、不收任何税费,一手房开发商不赚一分钱,二手房子也会卖出和租出高价甚至天价。不要再动辄是“利益集团导致高房价”,所谓“利益集团”,其实是一个个分散的进城的小分子。

作者:童大焕,重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长

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