徐彪:农业用地和宅基地将成为下一个金矿

全面深化改革领导小组第五次会议9月29日召开。会议审议了三个改革方案,两个和三农有关。会议提出:“发展农业规模经营要与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应”。潜台词:悠着点,别走得太快太急,慢慢持续稳定地土地集中,慢慢持续稳定地释放劳动力。落在未来一个季度投资上,建议加大对宅基地和集体企业土地价值重估的标的关注力度。

1
农村宅基地要成为下一个金矿

9月29日,全面深化改革领导小组第五次会议召开。有以下看点:

1、会议审议了三个改革方案,两个和三农有关(《关于引导农村土地承包经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》、《积极发展农民股份合作赋予集体资产股份权能改革试点方案》),一个和科技创新有关(《关于深化中央财政科技计划(专项、基金等)管理改革的方案》)。和上次一样:“建议根据会议讨论情况进一步修改完善后按程序报批实施”。应该是原则上通过,部分细节需要修改,不用再次过会,修改稿走程序发出即可。

2、农地流转和规模化运营方面争议最少,道理也很简单,未来几年,中国最大的问题在于潜在增速持续下行。怎么样才能稳住或者缓解潜在增速下行的压力呢?很简单,保证工业企业和服务业的劳动力供给就行。刘易斯拐点出来后,中国劳动力总人口开始见顶回落,放开单独二胎到形成新劳动力供给需要时间,唯一的办法就是有中国特色的“圈地”运动。在这里,圈地绝对不是一个贬义词。因为,它有中国特色。特色在哪儿呢?就在这句八股文:所有权、承包权、经营权三权分置、经营权流转的格局(相比以往,三权分置是新提法,算预期内的突破)。在这里,所有权是虚的,承包权才是实实在在的东西。你甚至可以把承包权部分等同为所有权,哪怕农民进城了,这个东西依然在农民手里。经营权也是实实在在的东西,现在鼓励农民租出去。中国农民是幸运的,国家对农地的政策可以概括为一句话:可以租,不许卖。从不鼓励出租,到大规模出租,租金上涨是一定的(再次搬出安徽阜阳的数据,农地转让之前,300-400块钱每亩每年租金,大规模转让三年后,租金上涨至800-900元)。但是呢,鼓励出租不等于会很快一股脑儿被租完。这次会议提出:“发展农业规模经营要与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应,与农业科技进步和生产手段改进程度相适应,与农业社会化服务水平提高相适应”。潜台词:悠着点,别走得太快太急,慢慢持续稳定地土地集中,慢慢持续稳定地释放劳动力。所以,农地价值重估的过程或许会持续较长一个时间段,比如说5-7年。

3、搞活农村集体经济,上一次大力发展农村集体经济,还是上世纪八十年代的事情。几十年时间过去了,集体经济的规模从举足轻重,逐渐逐渐变得可有可无。集体企业主营收入占比数据最能说明问题:

1

不是集体经济在落末,而是其他经济发展太快。过去三十年的城镇化,基本上是以大为主的城镇化,所以农村集体经济发展速度严重滞后与城市经济。但是,从2013年底开始,中央明确提出新型城镇化道路。“新”在哪儿呢?新就新在“三个一亿人”,就地城镇化一个亿,然后农民工落地转为市民一个亿。新就新在“留得住浓浓的乡愁”,既要大城市,更要发展中小城镇。

中小城镇和就地城镇化,靠什么呢?

乡镇企业和集体经济,否则你让农民离开田间地头后吃啥?

但是,经过几十年的发展,农民们想搞集体经济,最缺一样东西:资本。

没有资本,你搞集体经济就是一句空话。进京赶考,你也要给点盘缠不是?所以呢,需要系统性考虑农民那什么入股的问题。左看右看,农民手中有的东西,无非那么几样:宅基地和农地。但是我们都知道,这些东西基本上是不怎么值钱的。怎么办呢?

很简单,给农民手里财产一个价值重估的机会。

农地价值重估靠租金上涨,租金上涨通过流转和规模化经营实现;宅基地重估靠集体建设用地入市,嘿嘿,行文至此,我想,大家对宅基地以及集体企业用地一定悄悄吞下一口口水。这咚咚,看起来要成为下一个金矿啊。

综合以上几点,落在未来一个季度投资上,建议加大对宅基地和集体企业土地价值重估的标的关注力度。

文/徐彪

(本文作者介绍:华泰证券首席策略分析师,欢迎关注微信公众号:fenxishixubiao )

您可能还喜欢…

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

您可以使用这些HTML标签和属性: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>