余丰慧:房地产数据全军覆没折射啥

国家统计局公布上半年经济数据中,房地产数据是备受社会关注点之一。上半年房地产各项数据可用“全军覆没”来形容,集中体现在“五降一升”上。最为关键的一个指标是,6月末,全国商品房待售面积同比增长24.5%。折射出全国商品房库存已经处于严重积压状况。说明房价拐点已经形成,市场对房价进一步下降的预期已经确立。加上中国百姓传统买涨不买跌的心理,房价进一步下降在预料之中,房地产市场将延续低迷走势。

7月16日,国家统计局公布上半年经济数据中,房地产数据是备受社会关注点之一。上半年房地产各项数据可用“全军覆没”来形容,集中体现在“五降一升”上。

上半年,全国房地产开发投资增速比一季度回落2.7个百分点;房屋新开工面积同比下降16.4%,其中住宅新开工面积下降19.8%;全国商品房销售面积同比下降6.0%,其中住宅销售面积下降7.8%;全国商品房销售额同比下降6.7%,其中住宅销售额下降9.2%;房地产开发企业土地购置面积同比下降5.8%;6月末,全国商品房待售面积同比增长24.5%。

地产和房产开发投资回落说明,企业不看好房地产后市,说明低迷的住房需求已经传递到住房生产建设环节,将带来房地产市场从根本上的持续低迷。土地市场将会进一步冷谈,将直接威胁到地方的卖地财政收入。从上半年房地产开发企业土地购置面积同比下降5.8%中就可以略见一斑。

房屋新开工面积特别是住宅新开工面积下降接近20%,是市场住宅需求恶性滑落、严重萎靡不振的传导和反映。从此窥视出,住宅市场的萧条程度比表面上要严重的多。商品房销售面积和销售额特别是住宅销售面积和销售额下降,同样是市场需求低迷导致的。商品房成交量大幅度下滑就是集中反映。

最为关键的一个指标是,6月末,全国商品房待售面积同比增长24.5%。折射出全国商品房库存已经处于严重积压状况。商品房库存的大幅度上升,一方面说明商品房在畸形高房价诱惑下已经开发过度,另一方面说明商品房市场需求不振。有畸高房价远远超过百姓购买力的原因,更有市场预期房价继续走低、持币观望情绪浓重的因素。

上半年房地产数据说明房价拐点已经形成,市场对房价进一步下降的预期已经确立。加上中国百姓传统买涨不买跌的心理,房价进一步下降在预料之中,房地产市场将延续低迷走势。

后半年,只要卡住流动性不放松,需求就不会反弹。未来放松流动性的可能性几乎为零。从最高决策层看,李克强总理屡次强调,既是经济出现一时波动,也不会采取强刺激做法。从央行货币工具操作上看,正在持续进行正回购操作。一些商业银行从风险考虑,事实上已经开始进一步收紧房贷。定向降准等措施要求对准靶心,严防死守流到房地产领域。只要不放水货币、不采取强刺激措施,高房价大势已去。

开发商要从上半年房地产数据中猛醒过来,不要抱任何幻想,不要再幻想着像过去中央政府会伸手救市。眼看着库存一天天增加,唯一出路在于大幅度降价促销,回笼资金,坚持现金为王的“真理”。如果继续负隅顽抗、死扛硬顶不降价,最终只有落得个资金链条断裂甚至崩盘跑路的结局。

地方政府挽救土地财政、救助高房价的招数并不多。一个杀手锏就是取消限购。济南全面取消限购后,传言许多城市都在动议步济南之后尘。但是,就像出台限购政策的市场心理一样,放开限购可能使市场心理认为,楼市的衰退程度相当严重,未来房价肯定还有继续下降甚至暴跌的可能,否则,政府为何匆匆放开限购呢?这将使得各种需求更加谨慎,将会更加无限期推迟购买。非户籍人口也会想,未来房价将会大幅度下跌,这个时候放开限购,允许我们购买,牺牲我们的财富来维持高房价,不是明显让我们垫背、充当炮灰吗?绝不能上当,也将不会出手购买。盲目放开限购给市场释放的是房价将会暴跌,房地产低迷程度相当严重,甚至房地产可能崩盘的恐惧恐慌信号。

在房地产、高房价大势已去情况下,地方政府闲不住的手只要有任何举动,都会被市场进行反面解读。笔者再次重申,目前市场机制正在恰到好处“指挥”楼市朝着理性方向发展,正在恰到好处使得高房价泡沫开始消融。在目前房地产市场极度敏感期,最忌讳政府有形之手胡乱干预和瞎挥舞。最需要给市场一个稳定的楼市政策预期。这样才能确保使得房地产泡沫在可控范围内逐渐消融,使得高房价回归理性,彻底实现房地产泡沫风险“软着陆”,避免对整个宏观经济造成大伤害。

作者:余丰慧,经济学家,著名经济金融评论家

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