房地产低迷，销售成交量下降，购买力减弱等情况远远大于预期。这折射出房地产低迷、房价隐现的拐点将是全国性的，所谓楼市坚挺的北上广深一线城市也不会幸免。
中国证券报记者5月19日获悉，位于北京亦庄的珠江四季悦城推出“全盘无首付”促销政策，这是继该项目推出区域最低价后，再次大力度推出让利措施，也是北京首个“零首付”楼盘（5月20日《中国证券报》）。
此前，多个三四线城市的房企自掏腰包为购房者垫首付，以期加快周转，提高去化率。这主要是三四线城市一方面库存量过大，销售低迷，成交量急降，房地产市场几乎冷却，市场观望情绪浓重，另一方面受信贷收紧影响，房企资金链条绷紧，手中流动性不足，已经出现个别房企资金链条断裂导致崩盘跑路现象。在这两方夹击下，房企去库存化迫切，急需缓解资金压力。聪明的开发商就想出了垫付购房者首付款的招数，出现了“零首付”购房促销活动。
市场普遍认为，三四线城市、杭州等库存量大的个别二线城市才会出现“零首付”的情况。而像北上广深四个房价坚挺的一线城市是不会发生的。然而，一线城市之首的北京却首次惊现 “零首付”促销活动。这再次折射出目前房地产的冷却程度严重于表面观察到的情况。房地产低迷，销售成交量下降，购买力减弱等情况远远大于预期。这折射出房地产低迷、房价隐现的拐点将是全国性的，所谓楼市坚挺的北上广深一线城市也不会幸免。也说明北京市场销售情况已经非常严峻。折射出市场机制发力的这轮楼市调整归根结底是市场规律在发挥根本性作用，是非政策性因素导致了这轮房价周期性拐点，这是不以人的意志为转移的。甚至政府那只闲不住的手也无法阻挡，放水货币信贷只能使得房地产泡沫风险更大更严重。
此前，已经有一部分三四线城市松绑了包括限购在内的调控政策，但不但没有起到作用，结果出现了适得其反的效应。南宁打响了松绑限购第一枪，而5月的成交量由4月的同比上涨32.93%暴跌至同比下跌80%。常州是首批放松调控的城市，4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%。既是央行召开座谈会督促房贷发放进度，效果也没有预想的好。
北京房企罕见首次出现“零首付”促销活动，就开发商本身来说，这个策略是非常正确的。任何市场在不景气时期，现金为王至关重要。通过促销活动，加快房屋销售，加快回款速度，落袋为安是上策。
不过，北京是全国市场的风向标，北京出现“零首付”卖房对全国具有较大示范效应，全国其他城市房企将会纷纷跟进。在这种情况下，问题就随之出现了——违规和放大风险？现在“零首付”促销基本有两种情况：一是开发商垫付首付款，实际是不要首付款；二是通过其他渠道给客户筹集首付款，比如：北京“零首付”促销活动“通过该计划，购房者可以获取由搜房网提供的金融支持。”到底是开发商垫付了首付款还是搜房网提供了首付款？如果是搜房网提供了首付款，那也是还本付息的金融性质。也就是说所有购房款都是债务性质的。那么，风险就将凸显出来。这就不能不使我们想起美国次贷危机危爆发的根本原因。
美国次贷危机爆发的根本原因与购房者“零首付”不无关系。购房者所有购房款都是金融机构贷款支持的，购房者不用付一毛钱就可以获得一套住房或者一栋别墅。一些金融机构甚至将大街上没有任何收入的流浪汉拉来购房给其放贷。当然，金融机构也不傻，金融机构如此这样做的原因是，认为美国房价还会继续涨下去。既是没有首付、购房者没有收入，只要房价上涨，将购房者赶出去收回房屋拍卖后也照样收回本息。但没有预料到的是，美国房价在2007年初开始下降了，随之引爆了次贷危机，进而引爆全球金融危机。
与美国次贷危机时期不同的是，当前，中国内地房价正在走低，房地产正在进入冰冻低迷期，在这个时候一些房企竟然开展“零首付”促销活动，这个风险比美国次贷危机还要大。
开发商推出“零首付”促销活动是否违背现有调控政策，需要央行等部门仔细研究甄别。如果是开发商垫付首付款或者类似搜房网提供首付款，商业银行是否敢于给购房者贷款值得商榷。之所以要求购房者必须首付一定比例，主要是衡量购房者购房的经济实力，风险承担能力，让购房者自己承担一部分房价下降风险，减轻金融机构贷款风险，对金融机构贷款也具有担保性质。如果购房者全部房款都是负债性质的，那对金融机构来说显然风险是巨大的。
总之，对于“零首付”促销活动放大金融风险情况绝不能漠视。
作者：余丰慧 知名财经评论员
