限购就是像“贞节牌坊”，一旦立起，就不易推倒。很多人会说，房地产绑架了中国经济；运用同样的句式，也可以说：社会舆论绑架了限购政策。当前，批评高房价、憎恶房地产，事实上已为社会舆论的主流。凡是打压房价的政策与措施，舆论都是欢迎的；凡是不利于打压房价的政策与措施，都是被讨伐的。
近日，南宁市住房保障和房产管理局发文：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左5市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
此消息一出，立即掀起轩然大波，媒体纷纷炒作，将其定性为：放松限购第一枪。这么一来，南宁当局压力可就大了。南宁房管局相关人士立即表示：此次购房新政的出台，不是对现有调控政策的修改，而是北部湾经济区城镇体系同城化的一个实施步骤。目前，南宁市仍然严格执行限价、限贷、限购等政策措施。
由此，再度证明一点：限购令，易出，难退。这一政策，始于2010年4月的国十条，第一次升级于当年的9.29新政，第二次升级于2011年1月的国八条，第三次升级于2011年7月份的国务院会议。先后共计有47个左右的城市出台限购令。
其中包括3个直辖市(除重庆)、26个省会城市(除拉萨)、5个计划单列市，还有佛山、珠海、三亚、苏州、无锡、徐州、温州、绍兴、金华、衢州、台州、舟山等。其中浙江共有8个城市入列(全省共有11个地级市)，在省域中城市数量最多，结果也正好是：2011年下半年以来，浙江片区成为全国楼市最冷的区域。
中国的限购令，是行政管制市场的“典范之作”，即便放在全球范围内，也是极其罕见的。在近现代史上，只有韩国曾在住房短缺的1970-1980年代实行过“一户一宅”制度。我国限购令，主要目的不是为了缓解住宅供应不足，而是为了稳定房价。
在具体实施过中，确实抑制了部分投资投机需求，但同时也误伤了部分合理的自住需求。关键是，伤害了市场机制。从经济手段看，抑制需求的主要工具有两个，一是加税，二是紧信贷。而限购这类行政干预手段，实为下策。
很多人会感到疑惑，如今像浙江板块楼市持续低迷，甚至温州房价连跌三年，为何还不取消限购？去年十八届三中全会，提出要“使市场在资源配置中起决定性作用”，为了限购令还不退出？
只因，限购就是像“贞节牌坊”，一旦立起，就不易推倒。很多人会说，房地产绑架了中国经济；运用同样的句式，也可以说：社会舆论绑架了限购政策。当前，批评高房价、憎恶房地产，事实上已为社会舆论的主流。凡是打压房价的政策与措施，舆论都是欢迎的；凡是不利于打压房价的政策与措施，都是被讨伐的。而取消限购，至少从短期看，是不利于打压房价的，所以注定会被讨伐。
也就是说，限购令站在了一个道德制高点，正如贞节牌坊。原本，部分城市出台限购令时规定了退出时间，比厦门、青岛、济南、长春、贵阳、石家庄、金华等就曾明确提出限购截止日期为2011年12月31日。而2011年底，全国市场已经普遍降温，房价由涨转跌。但即便如此，最终这些城市还是没能、不敢如约退出。
过去三年左右，诸多城市都想放松限购，其中少数动作较大，结果立却招致狂轰滥炸。最典型的是，2011年10月11日，佛山市住房和城乡建设管理局下发 《于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，提出五条措施，其中四条内容皆放松限购，这是全国第一个以政府文件的形式，明确为限购松绑的城市。结果非常悲惨，迫于来自于媒体舆论和上级部门的强大压力，当地政府被迫于当天晚上收回成命！
分析至此，大家也就可以理解，南宁当局为何急吼吼的表态：没有放松限购。然而，事实确实放松了。只不过，南宁当局采取的方式比较讨巧，找了一个比较好的借口：根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神。
城市群、都市圈、经济一体化、同城化，这是中国经济、社会、城市发展必然趋势。而且，今年3月出台的《国家新型城镇化规划(2014－2020年)》，提出：逐步使符合条件的农业转移人口落户城镇，不仅要放开小城镇落户限制，也要放宽大中城市落户条件。而限购令，是以户籍为主要门槛。在同城化的推进过程中，淡化城市之间的户籍界限，也就等于是降低了限购门槛。
况且，作为西部城市，近几年南宁楼市不温不火，房价涨幅并不大。如此看来，南宁的松绑动作，并不算过分。从中央房地产调控“分类指标”方针来看，南宁此举，应不会被上级部门叫停。而且，能够模仿南宁这一做法的中西部城市较少，并不是每个省会城市都有所谓的“经济一体化与同城化的政府文本”。至于会否有少数城市跟进这一做法，还需观察。
另外，天津的动向也值得关注。就在南宁调整限购政策一天后，在天津滨海新区房交会新闻发布会上，新区政府表示：为促进滨海新区楼市发展，将向市场推出诸多利好，其中包括：将实施差别化限购，不管在天津市内或其他城市拥有几套住房，只要在滨海新区没有，即可在新区购买一套商品住宅。
显而易见，如果此政策执行，则其力度大于南宁，它并没有限制在滨海新区购房的人来自何处。而凑巧的是，4月中旬，天津市政府刚宣布将在5月31日后暂停蓝印户口政策。一边退，一边进，天津当局用心良苦。
天津这事，比南宁更复杂。首先，天津是直辖市，是东部大城市，楼市活跃度和房价涨幅，都强于南宁，应该不符合中央“分类指导”中可放松调控的城市范畴。其次，天津也没胆量全市都放松，而只是在滨海新区身上打主意。滨海新区房地产持续快速发展多年后，由于人口支撑力不够强，同时房地产开发过度，导致近几年出现显著供大于求的特征，其中部分项目经营困难，比如作为规划中的CBD的响锣湾商务区，早就出现供大于求，甚至有项目停工。
从根源分析，滨海新区是国务院批准的第一个国家综合改革创新区，定位很高，与浦东新区相似，并且于2010年生产总值超过浦东新区。但是，从实际区域综合发展程度和健康程度看，滨海新区仍明显弱于浦东新区。滨海新区面积2270平方公里，2012年常住人口263万人；浦东新区面积1429平方公里，2012年常住人口518万人。浦东新区的产业结构明显好于滨海新区，而且人口密度大，城区发展成熟度高于后者。
从空间位置看，浦东新区与市中心无缝对接，而滨海新区距市中心直线距离达40多公里，与主城区的密切度远逊于上海。按笔者的研究，大都市的新城新区，离市中心距离不宜超过30公里。这也是滨海新区人口偏少，导入困难的重要原因。当然也是房市供大于求的根源。浦东新区的住宅均价超过全市水平，而滨海新区则低于全市水平。
新华社记者4月29日从滨海新区规划和国土资源局等多部门核实获悉：新区的确正在积极申报、争取差别化限购政策，但目前还未获得天津市有关部门批准，如能尽快获批，最快有望在5月23日滨海新区房交会开幕当天正式实施。相比南宁放松已呈定局，滨海新区此事存在较大的不确定性。
作为上级审批部门，天津市政府有一定压力，甚至还须向住建部申请。如果滨海新区可以如此放松，是否意味着诸多一二线城市的某些新城、新区、开发区、高新区都可以松绑？故此，笔者认为，滨海新区获批的概率低于50%。
南宁和滨海新区，是当前在放松限购方面进行公开尝试的两个鲜活样本。值得我们关注和跟踪。而从实际执行层面来看，近两年各地严格程度有差别，即便是具体到某个城市，也会随着房价温度的变化，而时松时紧。其实，除了一线城市和少数二线城市，多数限购城市只要在执行中放松审核，并且没有被媒体曝光，也就那回事了。
从中长期来看，限购逐步退出，应属大势所趋。但正像所有重大改革一样，必然会遇到诸多阻力。而取消限购的最大阻力，来自于社会舆论。牌坊既已立，推倒何其难。一砖一瓦，慢慢拆吧。且行且观察。
文/新浪财经专栏作家 杨红旭
(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)
