艾经纬:楼市今年没有金九银十

九月已至,房地产有望迎来以往的“金九银十”吗?答案基本是否定的,因为这次调整真的不一样。而从全国整体数据看,2014年以来销售一路向下,7月全国商品住宅销售面积同比下滑7.6%,销售额同比下滑10.5%,量价齐跌,而且价跌尤甚。

九月十月买房好时节?才怪
九月十月买房好时节?才怪

我们先来回顾下房地产市场的本次调整,虽然从数据上看是从5月才开始房价出现环比下跌,但从趋势上看,年初的同比数据拐头向下态势已是明显,至于实际市场中,2月下旬杭州拉开了调整的序幕。

官方的8月楼市数据尚未公布,但从7月数据来看,70个大中城市中,房价环比下跌已达64个(比6月增加9个),持平4个,上涨2个,一线城市均下跌,帝都北京也扛不住了,这说明房价下跌正成为全国性的现象,而且一线城市并无法幸免。

而从全国整体数据看,2014年以来销售一路向下(图1),7月全国商品住宅销售面积同比下滑7.6%,销售额同比下滑10.5%,量价齐跌,而且价跌尤甚。

图1:2013年以来商品住宅销售面积、销售额同比走势
图1:2013年以来商品住宅销售面积、销售额同比走势

虽然这几个月,大部分限购的城市都陆续松绑,都大部分是昙花一现。第三方机构的一些数据可作参考,戴德梁行监测数据显示,1月至7月,一线城市的商品住宅销量同比跌幅为24.1%。

我们再取个案看看,同策咨询监测显示,1-8月上海商品住宅累计成交面积约541.68万平米,同比跌幅达29.67%,商品住宅销售价格26328元/平米,同比上涨11.18%。

好了,蔓延至全国的房价调整,乃至一线城市也无法幸免的情形,充分说明了,这次真的不一样,和2008年、2011年的两轮调整并不一样。一个突出的因素就是高库存的存在,所以也难怪新任住建部长上任没几日就喊出“千方百计去库存”的口号。

数据显示,截至7月,全国待售商品住宅面积3.65亿平方米,创下历史新高。(图2)即便按照2013年11.57亿平方米的销量,这部分待售也得消化4个月,何况这仅仅是待售,只是库存的一方面。

图2:2013年以来中国商品住宅待售面积走势
图2:2013年以来中国商品住宅待售面积走势

克而瑞数据显示,截至8月底,北上广深库存量分别达到1040万平方米、837万平方米、917万平方米、533万平方米,同比分别增长了30%、25%、42%、25%,四城的库存消化周期分别达到18个月、11个月、13个月、20个月。

就上海而言,还有更高的数据,同策咨询监测显示,8月上海商品住宅存量1188.18万平米,3个月移动存销比已达17.23个月。数据虽有差别,但库存压顶已是不争的事实。

而在高库存以及2013年天量的销售面积的透支之下,以及买房者买涨不买跌的心理之下,“金九银十”很可能是浮云。如上海8月商品住宅供应量较7月上涨6.3%,但成交量只有 65.38万平米,反而出现了下滑,地产商冲着“金九银十”,但结果却是尴尬的。而笔者最新收到的监测数据显示,9月起数家上海楼盘优惠力度空前。

目前限购已名存实亡,但笔者前期用3张图就说明限购解除效应没那么厉害,至于房贷放开,虽然上海农行8月起200万以上房贷九五折优惠,但大多数商业银行并未跟进。本周曾传出招行房贷优惠的消息,但很快就被辟谣了。市场期待之心可以有,但现实就是这般残酷,尤其是在今年银行不良贷款余额猛增的前提下。

地产商的资金紧张已是确定无疑,今年1~8月,地产商海外举债规模逼近600亿美元。近日饭桌上有一信托公司朋友说到,现在只给百强地产商做项目,而且最低成本8.5%,而一般的百强地产商至少在12%以上。

即便最新有消息称房企中期票据即将放行,房企肯定挤破脑袋争取,因为世茂二期AA级成本为7.6%,但是中票发行对地产商的资质有很高的要求。此外,有外资投行解读,这是监管机构放松房地产市场调控的佐证,但真有那么乐观吗?

单从利润率角度而言,地产商在保持盈亏平衡前提下,平均降价15%~30%还是能勉强挺过去的。所以,鉴于本轮房价调整以来的量价齐跌,地产商要想“金九银十”不至于成为废铜烂铁,在价格方面无疑要拿出相当的诚意。

但即便是这样,后市依然不会太乐观,笔者在即将出版的专著《房市大衰退》中,从供需大剪刀、价格与周期以及泡沫角度,在中国过往33年的房地产市场运行轨迹上进行了一个推演,推演的结论是本轮调整远不同于前两次,也并非一两年之内就可以结束。

文/艾经纬

(本文作者介绍:第一财经日报《财商》主编助理。著有《谁的A股?》(电子书,百度阅读),合著有畅销书《中国富人为何变穷》,即将出版《房市大衰退》。)

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