张宏伟：45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告

从经验来看，土地财政依赖度越大的城市，其首先放松限购政策的可能性就越大。当前，尽管部分城市相关部门已出面辟谣，但是总体来言，“研究放宽限购政策”或许成为相关部门短期内摆脱这种还债的险局的探索之路。

众所周知，土地财政已经成为决定地方政府财力的关键砝码，其中主要用途便是还债或进行市政等基础设施建设。

在目前的分税制格局下，地方土地出让收益的一部分需要上缴中央，剩余的卖地收入则属于地方的政府性基金，除必需用途外，其余卖地收入地方政府支配权限较大。从这个角度来讲，土地财政会引发了各地的推地卖地热潮。

但是，土地财政也带来了一些副作用，这个副作用更多的表现在各个地方政府对于土地财政的依赖越来越大。也就是说，当进行经济结构改革攻坚阶段的时候，往往会因为经济增速降低，土地出让收益下滑，又不得不重启土地财政，加大推地力度，提振房地产市场，以适度拉动宏观经济增长。

宏观经济与房地产市场均不佳，土地财政遭遇阶段性危机

国家统计局数据显示，2014年一季度国内生产总值128213亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，当前宏观经济处于改革过程中的触底阶段。

与此同时，2014年1-4月份，全国房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；土地成交价款(出让金)2214亿元，增长9.6%，增速回落1.8个百分点。同期，全国商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。

此前，审计署的数据显示，截至2013年6月，全国地方政府债务总额已增至17.9万亿元，其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临。而2014年以来，宏观经济处于触底阶段，房地产市场供求也进入低迷期，土地出让金也呈现出增幅下滑的态势，部分城市甚至出现土地流拍事件，而这将直接影响到地方的偿债水平或市政工程等推进力度，甚至可能引发阶段性土地财政危机。

以45个楼市限购城市2013年土地财政依赖度(土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入*100%)来看，同策咨询研究部数据显示，45个楼市限购城市的土地财政依赖度较高的(超过80%)共13个城市，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州、成都，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，杭州为45个楼市限购城市的土地财政依赖度最高的城市，土地财政依赖度高达156.4%。

从已限购的一线城市来看，得益于宏观经济综合实力的优势，北上广深2013年对土地财政依赖度总体低于61%，甚至深圳只有27%。但是，北京、上海和广州的土地财政依赖度仍然在50-60%之间，一定程度上说明，即使一线城市经济较为发达地区目前对于土地财政的依赖仍然较大。

从一线城市之外的限购城市来看，土地财政的依赖度超过50%的共计31城市，这表明大多数省会城市、部分三四线城市对于土地财政依赖度仍然比较高。尤其是对于宏观经济基本面不太好的城市来讲，其对于土地财政依赖度表现更为突出，比如杭州、宁波、温州等浙江省城市。

当前，土地市场进入低迷期，部分城市甚至出现土地流拍事件，而这将直接影响到地方的偿债水平，甚至可能引发阶段性土地财政危机，这又进一步影响到地方政府公共设施的建设与偿债能力。

从目前各个地方政府应对措施来看，各地政府普遍采取的手法是“救市”，并且部分城市如杭州萧山、南宁、无锡、天津等已出台“救市”措施，这些措施或出台刺激首套自住需求、或放松限购等调控政策执行力度、或降低土地竞拍门槛，以此稳住房地产和土地市场下滑态势，此举被视为地方对土地财政的依赖使然。

土地市场较为低迷期，房企应把握拿地“换仓”好时机

国家统计局数据显示，2014年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；土地成交价款(出让金)2214亿元，增长9.6%，增速回落1.8个百分点。

而与之对应的是重点城市土地市场的迅速遇冷。比如2014年4月下半月以来，多个城市土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块似乎已绝迹。

在这样情况下，今年国土资源部暂停对外发布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布各省供地计划。这将增加地方政府在土地供应方面的主动权，尤其是在供地量与节奏上，地方政府有可能会通过减少供地计划、放缓土地出让节奏、降低入市门槛等措施避免土地市场流拍，以扭转土地市场僵局，获得更多的土地出让金溢价收益。

那么，对于开发企业来讲，当地方政府对于土地财政依赖度较大、土地市场较为低迷时，应该把握好哪些市场机会呢？

从当前土地市场来看，土地市场溢价率表现走低，地价表现相对合理，此时，对于大型品牌企业来讲为较好出手拿地“换仓”时机。预计接下来几个月品牌开发企业会加大在土地市场“抄底”的力度，尤其是会积极谋取市中心或区域中心优质地块。

预计下半年之后，随着货币政策转向定向宽松，商业银行针对首套房贷的定向宽松的措施会逐步落实，房地产市场也会逐步好转，地价会稳步回升。对于房企来讲，2014年第二、第三季度为最佳的拿地时机，如果此时不拿地，最佳的拿地机会可能会错过。

下半年尤其是第四季度这个时间或2015年之后，开发企业再在土地市场上拿优质地块有可能会面临比较多的竞争，下半年部分城市地价可能重新走高，不排除个别热点城市还会有“地王”出现，这些城市拿地可能会一定的市场风险。

土地财政尴尬诱发地方政府松绑“限购令”

近日，天津与南宁限购政策发生变化：天津滨海新区将实施差别化限购政策，只要滨海范围内无房，即可在新区购房；南宁市房管局发文称：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

此外，宁波尽管没有直接发文正式宣布终止限购，但是，限购令从执行层面似乎已经是名存实亡；而对于长沙、福建、杭州等地来看，放松限购的市场传闻频出，但仍然“犹抱琵琶半遮面”，预计市场时机成熟之时，有可能会有一些定向宽松的措施出来。

从当前市场发展态势来看，“研究放宽限购政策”、将“限购令”由以家庭为单位转变为以个人单位等各地传言松绑“限购令”并非空穴来风。

从土地财政依赖度的角度来说，今年以来尤其是二季度以来土地出让收入的减少直接诱发地方政府的阶段性土地财政危机，而地方土地财政危机则成为诱发松绑楼市“限购令”的主要原因。

从经验来看，土地财政依赖度越大的城市，其首先放松限购政策的可能性就越大。当前，尽管部分城市相关部门已出面辟谣，但是总体来言，“研究放宽限购政策”或许成为相关部门短期内摆脱这种还债的险局的探索之路。

此外，由于今年回归市场化及楼市“双向调控”的指导思路，对于库存偏大，存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市有可能会在此时进一步拉开限购逐步退出的序幕。

总之，从当前限购政策提出松绑的宏观经济背景与房地产市场基本面来讲，当前宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，各地土地财政遭遇阶段性危机，这样的叠加因素也为南宁、天津等部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。

在接下来一段时间内，预计将有一批类似于天津、南宁这样二线城市，以及无锡、宁波这样的三四线城市会出台定向放松限购的相关措施。

全国45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名

文/同策咨询研究部总监 张宏伟

(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)