欧阳捷:买房的“数字游戏”

贷款利率不一样了,虽然基准利率是一样的,他当时是优惠利率7折,而2012年时变成1.1倍了。结果是,2012年买房的人,虽然首付和贷款都少了,但是每月月供多了552元,利息支出多了31万元,结果,总支出反而多了15万元。

买房的“数字游戏”
买房的“数字游戏”

我的一个小伙伴叫吕平,很聪明。曾经在2010年买了上海新城地产(新城控股旗下上市公司)在上海嘉定的悠活城的房子,当时是单价1.4万元。他是卖掉了在常州的房子,进了上海。后来,他发现,房子降价了,降到1.2万元。他有点郁闷。

  后来,他又不郁闷了。因为他发现,贷款利率的影响比房价的影响大得多。

他是同济大学的硕士生,建了一个简单的数学模型,一算账,结果还真有点令人吃惊。

他买的是80平米,单价1.4万元,总价是112万元。2年后,房子单价降了2000元,总房价变成了96万元,总共节省了16万元。因为首付少了4.8万元,贷款额少了11.2万元。

但是,贷款利率不一样了,虽然基准利率是一样的,他当时是优惠利率7折,而2012年时变成1.1倍了。结果是,2012年买房的人,虽然首付和贷款都少了,但是每月月供多了552元,利息支出多了31万元,结果,总支出反而多了15万元。而且,后者在还贷还到第7年的时候,就已经与前者的支出总额一样了。

在人们对贷款购房已经习以为常的今天,过程中蕴含的“奥秘“,其实远远超出我们的想象。如何组合、如何设定还款年限、首付及借贷比如何平衡,都会影响到人们最后的购房总支出。类似吕平这样的例子,其实还有很多……

这样看来,房地产在美国属于金融业确实是有道理的。只不过金融离大多数普通百姓似乎远了点,所以我们不知不觉地被金融割了肉。

正如股市在中国发疯似地成长起来之后,普通股民还不知道股市原理的时候,就被平仓割肉一样,金融知识的确是需要补补课了。

  未来会有更多穷怕了的中国人富裕起来,但是如果不懂得金融和金融战争,还会睡梦中不知不觉地被打回原形。

房价与贷款简易模型

项目 2010年 2012年 差额
房屋面积 80 80 -
房屋单价 14,000 12,000 2,000
总价 1,120,000 960,000 160,000
首付30% 336,000 288,000 48,000
贷款 784,000 672,000 112,000
基准利率 6.55 6.55 -
利率折扣 0.7 1.1  -0.4
折扣后利率 4.585 7.205 -2.620
月供 4,012 4,564 -552
期数 360 360  -
总计支付 1,780,360 1,930,943 -150,583
支付利息 660,360 970,943 -310,583

(本文作者介绍:现任新城控股集团有限公司(1030.Hk)高级副总裁,同时担任江苏新城地产股份有限公司监事。)

文/新浪财经专栏作家 欧阳捷

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