童大焕:限购松绑,中国楼市走向何方

中国房地产重新进入一个微妙时刻,2014年是当之无愧的房地产“市场化元年”,它标志着市场的力量开始顽强地成为房地产领域的主导性决定性力量。不管是政府、开发商还是投资者个人,不听从市场召唤、不仔细倾听和服从城市化规律的声音,随时都有可能被摧枯拉朽的市场浪潮卷走最后一层底裤。

从这个视角来看,全国46座限购城市如今只剩下北、上、广、深和珠海、三亚未取消,也是不符合市场规律的东西最终必须回到市场的一个必然。接下来,这最后几座城市取消限购,以及全国范围内限贷放松也是一个必然现象。这既是市场经济由市场配置资源的必然要求,也是当下经济和金融危机四伏背景下的必然要求。

接下来的楼市会怎么样?我的判断是:从不符合市场规律和城市化发展方向的限购限贷,向尊重市场和城市化规律的鼓励投资转变,是必然的总方向。不一定会大张旗鼓地公开宣扬鼓励投资,但具体做法一定会是这样。

人们千万不要妖魔化甚至敌视投资。大家不妨心平气和地想一想,如果没有楼市投资,那些根本没有开发商和政府赚他一分钱的农民,有没有能力像2000年中后期至今一样,在广大农村遍地建新房?而限购限贷并没有根本上伤及拥有大笔资金的投资者,却严重伤害了国内经济本身。不符合市场配置资源要求的限购限贷,过去几年制造了巨大的笑话和危机,它导致资金迅速向不限购的二三线城市集中,助长了中小城市楼市泡沫和过度供应的鬼城风险,使一些不该热销的边缘产品得到热销,同时使一些本来和普通消费者毫无关系的高端产品遭遇滞销,企业陷入危机。而限购限贷带来的房屋降价,很快被银行利率上浮和首付提高所抵消,刚需没有得到任何好处。

有人算过一笔账,同样80平米房子,1.4万元单价和1.2万元单价,30年按揭,前者在限购限贷前优惠利率7折,后者利率上浮10%,后者总支出反而多出15万元。与此同时,大量投资者向海外转移,近几年国内转向海外的房地产投资资金大幅度攀升,减少了国内的就业和发财机会。

真正能够拥有大智慧、大定力的人才真正具备人类大情怀。急功近利鼠目寸光的妇人之仁常常事与愿违,以高尚的名义毁坏人类许多美好的构建和长远的福利。

为什么房地产要回到市场经济并且回到鼓励投资?因为在长达十数年房地产补贴招商引资的大背景下,我们已经面临全方位产能过剩的危机。前中国工商银行行长杨凯生的文章也指出了这一点。他说,产能过剩的范围已从过去常说的钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃、造船等行业扩展到许多所谓的新兴产业了,目前几乎找不到几个不过剩的行业了。另,我国经济增长对银行贷款是过度依赖的,企业从银行的融资是过度的。

此情此景下,我们可以忍受GDP下降,但也无法忍受经济全面衰退,尤其是房地产危机带来的民间金融和银行金融的风险。于是乎,我们又到了“只有房地产才能救中国”的历史时刻。

房地产供应在不少地方尤其是三四线城市鬼城、高铁新城、度假海景山景房等方面也是过剩的,但由于房地产是不动产,在我们真实城市化率只完成36%的背景下,局部过剩不会演变成全国性的过剩。因此,银行资金再度向房地产行业集中,是一个九九归一的必然过程。虽然降低贷款利率、鼓励投资对银行有切肤之痛,但是比起迫在眉睫的金融风险,“两害相权取其轻”,何去何从,是一个再清楚不过的二选一选择题。

未来的楼市调控,除了由限购限贷向鼓励投资至少是投资者与普通购房者一视同仁之外,另一大调控方向就是从价格调控向供应量调控转变。当下中国房地产的主要矛盾并不是价格与需求的矛盾,而是一些地方供应过量需求不足而另一些地方供应不足而需求量大的矛盾。价格与需求的矛盾是城市化过程中的必然结果,任何人无法改变。如果要说谁是其中的利益集团,那么每一个购房需求者都是利益集团的一部分,因为正是人口向少数城市集中带来了这些城市的房价上涨,没有房价上涨也就不会有地价上涨。而在人口迁出的地区,大量优质房源价格是在相对下跌甚至绝对下跌的,比如甘肃玉门市,以及未来像鄂尔多斯这样的地区。

在2014中国房地产品牌价值研究成果发布会上,中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,房地产市场总体保持上涨的态势正在发生变化,房地产市场的复杂程度上升,结构性问题突出,未来房价或涨或跌的波动将成为常态。今后的市场管理将以去行政化为主要方向,因地制宜。“这并不意味着中国将放任楼市任意发展。”秦虹说,政府干预主要是从规划方面,提高科学化水平,以及加快长效机制的建设。

所谓的结构性问题突出,其实就是房地产供应的结构出了问题而且是出了大问题:我们在不该搞小城市大跃进的地方搞了小城镇大跃进,结果供应严重过剩,这些地方就应该调整规划,努力消化库存甚至收回未建设的土地。而在供应不足的地方,应该在城市密度和城市面积扩张等方面调整规划,加大供应。当然,这样一种顺应城市化发展潮流的“新科学规划”,可能与“以中小城市为重点”的“新型城镇化”存在深刻矛盾与冲突。在冲突面前,我想,归根结底应该是市场说了算,规律说了算。

面对房地产变局,个人买房和投资者怎么办?其实万变不离其宗:既不要认为房地产投资已经失去机会,也不要认为房地产仍然是遍地黄金。房地产投资是当下普通中国老百姓可以抵抗通胀的惟一工具,这个惟一性仍然牢不可破。但如果以为房地产仍是遍地黄金,闭起眼睛乱买,不学习,不思考,被各路公说公有理婆说婆有理的专家搞得无所适从,那你做什么也别想成功。

而现在正处楼市调控政策变局当口,将是最后一次最好的投资时间窗。切记,在任何国家和地区,房地产都是国民经济重要支柱,都是普通老百姓财富的主要存在方式。中国由于过去“只筑坡不筑窝”和政策一再逆城市化反城市化,导致今天房地产和城市化的双重补课效应,使得中国房地产的国民经济支柱地位更加牢固,权重也更大。

 

中国未来一定会向市场化方向改革,不改不行。包括国企改革、土地改革、金融改革、教育改革等,但改革活力需要很长时间才能释放,而且也不是瞬间释放而是缓慢释放,且改革过程中还会有很多曲折和阻力。因此,对房地产的依赖会相当长。

 

楼市投资是中国普通老百姓最干净、机会最大的一个投资领域,机会面前人人平等,只不过看你敢不敢、会不会把握。

一位未见过面的微友一则微信典型地说明了人们的心态:“据报道,国内四大国有银行对房贷已经暗自松绑了,只是羞羞答答地没有明确承认,还清房贷就算首套,可享受首付三成的优惠利率房贷。我上礼拜说过肯定会救市,救房地产就是救中国,果不其然,央行出手了。和朋友聊起地产,他们大多并不看好,问原因,主要是没钱不关注,要不就自认为房价太高房量太多等大跌时才考虑。他们的理由是中央领导都说高专家也唱衰媒体也说跌,你懂过他们?我真无语,只能认为他们是不肯动脑想一想的人,只信权威不信规律。在任何社会,财富只会集中在20%的手里,与这些人无关。”

很多时候,起点相同的人们,成败、顺逆、贫富都仅仅取决于心态和知识结构。很多明明买得起房子的人们,因为种种原因觉得自己“买不起”,结果越到后来就真的越买不起;很多明明可以获得投资好收成的人们,因为或贪图便宜或迷信权力而走到了和市场相反的方向,一败涂地。每个人都应该为自己的选择负责,不要期待最后又来一场又一场形形色色变着花样儿的“打土豪分田地”。那样的社会,才是真正有希望的“好社会”。

原标题:《中国楼市调控两大新方向》

作者:童大焕,重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长

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