陈志龙:救楼市目的应是让市场软着陆

值得注意的是,房地产软着陆并不是一道简单的命题,从上世纪90年代的日本政府,到美国的小布什和奥巴马政府,迪拜、希腊政府,都尝试过软着陆的方式,最终都以失败告终,化解危机的独特中国模式在哪?只有天知道。

救楼市目的应是让市场软着陆
救楼市目的应是让市场软着陆

9月30日, 央行发布文松绑首套房认定,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

赶在黄金周前一天,货币政策对房地产市场施行大剂量“定向宽松”,令各方大感意外,显然这是精心谋划审慎决策的结果。认贷不认房,只要以前房贷还清,再买都按首套认定,针对外地人的限贷也取消。此外,央行鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券,定向投放房贷。舆论普遍认为,央行此次救市的政策力度不亚于2008年。

此次房地产的强力救市,首先是宏观经济和财政数据不振倒逼出来的。财政部信息显示,8月份全国财政收入同比仅增长6.1%,地方本级财政收入更是连续两年同比增长降至个位数,2013年的数字是6.5%,2014年是6.6%,连经济发达的东部沿海地区,月度累计财政收入增速呈逐月回落趋势。财政的刚性支出不断加码,而收入锐减。

加上经济下行风险犹在,特别是房地产销售还比呈现断崖式下跌,房地产投资继续放缓,土地大量流拍,患上房地产依赖症的地方政府叫苦连天,层层倒逼的结果,被迫开打一场“房地产保卫战”。当前形势下,库存居高不下,鬼城层出不穷,希望管理层救市是出于软着陆的良好愿望,让市场回归新常态,而不是让市场再度飙狂,不是让房地产成为有些人鼓吹的“日不落产业”,更不能陷入“只有房地产才能救中国”的迷思中。

面对“三期叠加”——经济增速的换挡期、转型升级的阵痛期、前期政策的消化期,经济下行压力加大,面临诸多新拐点、新常态的中国经济,结构调整的阵痛加大,特别是产能过剩伴以需求端的疲弱。

房地产由于长期过度开发、过度投资,市场饱和度不断加大,大批鬼城惊现高铁沿线,加大了经济金融体系的系统性风险。房地产行业是资金密集型行业,产业链条长,行业跨度大,涉及面广,特别是它在供应和需求端都能借助金融工具,产生巨大的杠杆效应。因此房地产是否健康发展对经济平衡健康发展影响深远。

2008年以来,房地产对GDP的综合贡献度达到2.5个百分点,其在固定资产投资和国内生产总值的占比都举足轻重,因此激活房地产往往是拉动国内需求的重要组成部分,至少短期容易立杆见影。

在宏观调控中,中央银行在走平衡木,不断把握政策调节的力度、节奏和时机,适时微调是央行的天职。如果货币政策过于僵硬,教条式地理解改革优先,调一次准备金或者降息都畏首畏尾,怕担上“对改革没有信心”的罪名,势必会落入“机制性收缩”的陷阱,而一旦进入这个螺旋式“机制性收缩”陷阱中,各种问题则没完没了,难以招架。

因为房地产的权重过大,如果出现像2008年的中国股市那样的硬着陆的话,极易酿就系统性金融风险,形成恶性循环和风险迭加,结果殊难预料。如果因此而犯下历史性错误,那会让几十年改革的成果付之东流,人民的财富融蒸发耗散化为乌有。

黄金周打响中国的房地产救市的“保卫战”,效果究竟如何,恐难乐观。因为,房地产市场大范围的投资投机潮已经退去,结构性泡沫严重的市场,靠刚需填充不了泡沫。而在一个预期改变的下跌市况中,预期一旦形成则难以逆转,虽会出现脉冲式反弹,但理性人会把每一次反弹作为退场的良机,市场最终会进入螺旋式下跌通道。

值得注意的是,房地产软着陆并不是一道简单的命题,从上世纪90年代的日本政府,到美国的小布什和奥巴马政府,迪拜、希腊政府,都尝试过软着陆的方式,最终都以失败告终,化解危机的独特中国模式在哪里?

中国经济规模已与美国相当,但民众资产配置的结构不同,金融资产占美国家庭总资产的72%,所以标准普尔迭创新高,美联储仍然要量化宽松维持其繁荣。房产占中国家庭总资产的74%,房地产的风吹草动都牵动着政府敏感的神经,稍有下滑就要从“百宝箱”里操出家伙,因为大家都患上了房地产依赖症。美国经济高度金融化,而中国经济高度房地产化,2008年,次贷危机爆发后,美国通过三轮量化宽松先救股市,把道指从7000点拉回到万点以上,现在已站在17000点之巅,巨大的财富效应支撑内需,经济很快就走出来了。而现在面对经济转型时期的速度和财政收入下滑,我们似乎只有一个办法见效最快,那就是重操旧业——放水救房地产。

短期看,经济增长和财政收入或可在四季度回升,但前者通过资本市场推动实体经济回升,而后者则可能继续吹大房地产泡沫,更多的空置量和鬼城会出现,甚至误入“只有房地产才能救中国”的歧途,实体经济可能会更加困难,结构性问题更难缓解,如果理性偏好于先解决眼前的短期问题,中长期问题的累积下来可能更棘手、更无解。

中国经济何时能有一次真正意义上的浴火重生和凤凰涅槃,看来还要再等待,必须绕过GDP崇拜和房地产依赖这两道坎。

(本文作者介绍:陈志龙,财经专栏作家,报人。)

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