棚户区改造能否成为开发商的救命稻草

国家统计局7月16日发布的数据显示,2014年1-6月份,商品房销售面积48365万平方米,同比下降6.0%,商品房销售额31133亿元,下降6.7%。房地产景气指数回落,投资增速也是节节回落。这些冷冰冰的数字后面,是房地产泡沫走向破裂的趋势,以及众多因为销售乏力而深受资金链压力煎熬的开发商们。

不过虽然备受煎熬,但是大部分开发商还没有绝望,也没有采取断臂求生的市场化手段,在各种混沌的信号刺激下,他们大多怀有某种希望,希望政府在经济下行压力之下,选择进场救市,激活房地产市场,重新接续过去十来年的美好时光。

但基于复杂的政治考虑,政府尤其是中央政府并不愿意做出公开救市的姿态,这点在是否取消限购政策上表现得淋漓尽致。中央一直不明确表态,而地方政府则公开上演乌龙,反复在限购政策上玩躲猫猫游戏。公众之所以纠结于限购政策的取消,因为这是表明政府正式救市的信号。而一旦正式救市启动,那么政府所掌握的资源,就会通过各种方式,源源不断地输入到楼市。即使政府竭尽全力救市,能否把房地产拖出泥潭,是一个见仁见智的问题,不过对于众多开发商来说,起码生命线可以在未来两三年得以延续,对众多被深度套牢的开发商来说,可以长长地舒缓一口气了。

官方在救市立场上的暧昧,主要是对充斥着民意能量的房地产领域来说,保障居民居住权利,这是政府的义务,而似乎通过限购,可以让公众离这种居住权利更加进一步。对普通民众来说,限购维系着某种虚假希望,而对开发商来说,取消限购则激活了某种虚假希望,这真是一个十分有趣的情境。

一方面需要坚持政治正确,一方面需要维系经济发展增速,一个明修栈道暗度陈仓的经济布局就适时出场了,这就是棚户区改造计划。棚户区本身是计划经济时代的遗产,也是计划经济没落的见证,这种高级贫民窟散落在各个城市,在东北众多工业基地城市尤其明显。在全国层面推进棚户区的改造,之需要消耗较少的政治资本,有更强的操作性,也容易得到舆论支持。官方的说法是实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件,兼顾完善城市功能、改善城市环境。而目前来看,棚户区改造正从一个意义单一的民生形象工程,快速升级为承载着刺激投资,替代出口引擎的重大战略。建设部的公开说法是“棚户区改造不仅是一项重大的民生工程,也是稳增长、拉动经济发展的必然要求,更是推进新型城镇化的具体体现,意义非常重大”。而曾经主政辽宁、有丰富棚户区改造经历的陈政高入主建设部,成为推动全国性棚改计划的执行者。

在进行了必要的人事和舆论准备之后,推进棚户区改造的一个关键要素就是钱。2014年是棚户区改造任务最重的一年,资金需求量较往年显著增加。但是资金来源的匮乏,如何得到低成本、长期的资金来源,一直是个亟待解决的问题。

政治意志可以快速转化为信贷资源。2014年4月份,国务院会议批准央行给予国家开发银行3000亿人民币的再贷款,主要方向就是支持各地区的棚户区改造。6月份,银监会批准国家开发银行成立住宅金融事业部,作为一个独立机构,职能是落实有关棚户区改造的信贷资金安排。更加惊人的消息体现在国家开发银行7月份的公告,国开行从央行获得一万亿再贷款,方向依旧是棚户区改造。这些以微刺激的名义,以定向巨额信贷投入为工具的经济刺激计划,其目的就是拉动经济发展。上半年国开行承诺棚改贷款是去年同期的18倍。上半年已发放贷款达到2195亿元,其中4月2日国务院常务会议以来发放 1949亿元,同比增长433%。

以中国经济的体量,几百亿的投入也许的确可以划为微刺激的范畴,但是当信贷投放超过万亿规模的时候,再说是微刺激大概就是修辞的需要了。这个棚户区改造计划,理论上其规模已经超过当年的东北振兴计划,只不过这一次国开行替代了财政部的角色,国开行的住宅金融事业部相当于一个具有信贷和监督职能的复兴开发署。原来以放松管制为主导的自由主义思路已经退隐,凯恩斯主义重新主导了高层决策和政策实践。

对于深受流动性煎熬的部分开发商来说,棚户区改造就是一个瞒天过海的重大利好。万亿再贷款,几乎等于是基础货币的投放,通过一定的乘数效应,等于给广泛的开发商带来数万亿的流动性。虽然,名义上这些资金有定向用途,但这种定向只是在投放入口有意义,一旦通过棚改区项目这个路口,资金的后续流动轨迹不可能再按定向被锁定,“政府主导,市场运作,多方参与”的政策基调也为众多开发商的参与设定了通道。众多开发商可以以供应商、合作方、服务提供方、资金拆借等名目繁多的名义,共同从这新增的流动性中分食。定向宽松最终符合一个规律,那就是价高者得,而受流动性煎熬的开发商当然是最有意愿和能力以高价格来融资的群体,几乎可以肯定地说,绝大部分资金最后都会以千差万别的渠道流向整个经济体。定向宽松并不具有学理意义上的合理性,定向宽松和经济刺激是同义词。

这个过程中,信贷资源的分配将会出现一些有趣的后果,那些原来就有棚户区改造业务的开发商,可能可以更加名正言顺地介入棚户区改造业务,同时获得大量的廉价资金,比如恒大、绿城、新湖、万科等有全国性业务布局的公司,而获得资金后,则可以方便地在公司内部流转。至于那些没有获得这类棚户区改造业务的公司,或者可以快速地成立棚改业务实体来对接,或者可以通过支付更高的价格,通过复杂的金融交易来获得资金。万亿信贷资源的分配,必然会照顾到各个行政区域,至于那些本来就没有棚户区等历史遗产的城市,或者可以通过人为的确定一些需要改造的棚户区来满足要求,甚至极端状况下,不排除他们先造出一些棚户区,然后再以棚户区改造的名义来匹配信贷资源,对于娴熟的官僚系统和资金饥渴的开发商来说,这些技术性的障碍都不构成真正的障碍。

因此,对于众多开发商来说,当下的焦点,不是纠结于当地城市的所谓限购政策,更应该关注的是棚改区改造这个政策机遇,快速即使抓住这根稻草,获得更多的喘息时间。当然,这根稻草对特定的开发商也许意义重大,但对已经深受需求不足、空置率过高压力的楼市来说,棚户区改造其实是带来更多的供应量,其效果可能是适得其反的。

作者:温克坚,青年经济学者。

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