一场艰难的双手互搏游戏——借由房产去库存政策说开

据7月18日媒体消息,刚刚履任住房和城乡建设部部长的陈政高,近日召开了其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会。在此次会议上陈政高提出,各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策,其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积,加强房地产结构调整,完善房地产项目周边配套设施,加快行政审批速度等。

媒体把陈政高的这个讲话视为是房地产行业的“去库存”。那么,如何去库存?从目前的情况来看,就是取消限购。到目前为止,已经有呼和浩特和济南正式取消限购。7月17日晚间,微博甚至还传来上海黄浦、卢湾、徐汇区限购松绑的消息,不过后来上海市房管局副局长随即证实松绑限购消息为谣传。当然,与济南和呼和浩特正式取消限购不同的是,这一年来国内更多的城市则是通过非正式发文的方式来取消限购。

更为极端的是内蒙古鄂尔多斯的去库存方式。在今年两会上,鄂尔多斯市长廉素在内蒙古代表团于3月7日举行的团组开放日活动回答记者提问时表示该市3年内将不再新建商品房。为何有如此非常之举?很重要的原因是鄂尔多斯的房屋库存太多,还有4万套住宅待售。而从目前该市居民的住宅情况来看,房产已经严重供过于求:据悉鄂尔多斯现户均住房1.35套,人均居住面积50平方米。供过于求体现到房价上,就是从高峰时期的2万元每平米跌到现在的5000元每平米。

当然,鄂尔多斯是属于特例。在全国绝大多数地区,尽管房价已经开始步入下行通道,但是价格并没有根本变化。据国家统计局于7月18日发布的“2014年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,6月新房价格环比下降的城市增至55个,上涨城市降至8个。但是如果与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市近有1个,上涨的城市有69个。而一个众所周知的事实是,同比的数据比环比可能更为接近价格的真实变动。换句话说,与去年同期相比,目前的房价并未真正开始下降。

尽管房屋的名义价格维持不变,但成交量的下滑却是明显。据中国指数研究院近期的报告显示,6月份其监测的42个主要城市累计成交面积环比下降14%,同比下降22.8%,处于2012年以来单月较低水平(春节假期所在月份除外),下降幅度最大的汕头竟然达到91%!对绝大多数的房地产企业而言,企业开发所需要的资金大都是来自于银行的开发贷,而从2011年以来,很多房企的房地产开发资金则是来自于利率更高的信托理财,而信托理财往往只有2-3年期限。一旦成交面积下降,那么企业的还款也会发生问题。

据中国人民银行于1月24日发布的报告指出,截至2013年底,房地产贷款余额达到14.61万亿元。其中地产开发贷款余额1.07 万亿元,同比增长9.8%;房产开发贷款余额3.52 万亿元,同比增长16.3%;个人购房贷款余额9.8万亿元,同比增长21%。如果再加上通过信托理财等流向房地产领域的资金,那么数据就会非常可观。有人估计带有金融属性的负债性货币信贷资金占到房地产总投资的50%以上——甚至有人估计有近四分之三的影子银行资金是流向房地产。

在这种情况下,一旦房地产成交流面积停滞或者下滑,那就会给国民经济带来灾难性后果。于是房地产企业去库存显得格外重要,因为增加房地产企业的现金流可以给整个国民经济带来喘息机会,一旦房子卖不动了,房地产企业的现金流枯竭,那么受害的就不仅仅是房地产企业,甚至整个金融系统都有发生系统性风险的可能。

同时不可忽视的是,房产企业不仅仅事关金融稳定,同时还与地方政府的财政状况紧密相关。与房地产行业直接相关的房地产营业税、契税是地方政府的重要收入来源。但是由于今年房地产市场不景气,与之相关的税收增速锐减。据财政部日前公布的财政收支情况,今年上半年房地产营业税、契税同比分别增长6.6%、11.7%,相比去年同期增速分别下滑39.1%、28.1%,与以往动辄百分之二三十的高增长水平相比,形成巨大的落差。在这种情况下,去库存就不仅仅是企业的事,而是包括从地方到中央在内各级政府的头等大事。

但问题是,当年政府为了应对房产价格上涨而出台的各种限购令并没有阻挡住价格上涨,在房产下降期间通过解除限购令会增加需求而导致房价企稳吗?对此我表示谨慎乐观。尽管在过去一段时间内限购令抑制了很多人的需求,但是在“买涨不买跌”的趋势下,那些具有买房资格的人愿意挺身而出来救市吗?天晓得。

更有意思的是,住建部陈部长在全国住房城乡建设工作座谈会一方面表示要“千方百计消化商品房待售面积”,但另一方面还谈到住建部今年下一阶段的工作重点是保障房建设。据介绍,在2014年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上(其中各类棚户区470万套以上),基本建成480万套。

一方面去库存;另一方面又在大量增加供给。这可能给房产企业的去库存带来很大挑战。或许决策者会认为这两个群体并不相同,因此不会产生影响。但需要注意的是,很多房地产开发企业的地价是前几年拿的,有些甚至已经有5年以上时间。房地产企业为了去库存,房价完全可能低于现在的保障房。事实上,这种情况已经出现。几天前北京第一批自住商品房约有20%的中签户选择放弃,很重要的一个原因是作为保障房性质的自住商品房的价格已经高于周边的商品房。

为了商品房去库存,地方政府通过取消限购等手段千方百计来扩大房产市场的需求方;为减少保障房的空置率尽快回笼资金,地方政府又在尽力降低保障房的准入门槛。在房价进入下行通道时,如何在保持大规模保障房建设的同时又让商品房去库存?对地方政府来说,手心手背都是肉,这无疑是一场难度极大的双手互搏游戏。

作者:傅蔚冈,专栏作者,上海金融与法律研究院研究员。法学科班出身,却喜欢以山寨经济学的视角分析世界。

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