温克坚:楼市博弈进入新回合

以开发商、地方政府、消费者,以及金融机构等为主体构成的楼市博弈格局,是最牵动公众心结的经济浮世绘,也刺激了各色人等的表达欲望,笔者为此也撰写过系列短篇。而站在2014年的下半年时点来看,以争夺楼市话语权,引导消费者预期为目的的楼市舆论博弈,似乎正在走向终结,因为胜负已然分出。

大炮任志强还在坚持他房价必涨的观点,他甚至言之凿凿的论证房价还得上涨十年,不过在各种意见分呈的楼市舆论场中,任志强正在失去其众星捧月的意见领袖的地位,有时候看上去更像是一个孤独的偏执狂,连他的好朋友潘石屹也公开说任志强是在瞎掰。

当然,任志强其实也没有那么孤独,经常被他嘲笑的官方媒体,这次站到了他这一边。《人民日报》连续发文,认为那些唱衰房地产的声音,居心叵测,认为房地产市场还有美好的前景。《人民日报》严正驳斥了“崩盘论”、“拐点论”、“银行破产论”等悲观论调。《人民日报》专家指出,目前楼市进入正常调整期,要警惕别有用心者唱空楼市的真正目的——扰乱市场,误导政策,满足私利。

而根据过往的生活经验,当官方舆论开始力挺楼市的时候,那说明楼市真正到了非常严峻的局面。佐证这个推论的是,众多市场化媒体站在官媒另一面,以煽情的语调描绘着一个又一个出现的鬼城。

不过比各种舆论对垒更有说服力的是冷冰冰的数据。国家统计局最新发布的“5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,新商品住宅与上月相比,70个城市中50%的城市价格下降,最低下降1.4%。如果说从价格数据来看,信号还语焉不详流于空泛的话,从成交量来看传递的信号则更加清晰明确。亚豪机构统计显示,今年1-6月北京新房总成交31753套,与去年同期相比下降45.48%,北京市场新房库存达到7.5万套的高位。

而上海(楼盘)成交量同样表现不佳,今年上半年新建商品住宅销售面积为407万平方米,相比去年上半年的591.5万平方米大跌31.2%。 截至6月13日的统计,上海新房库存已达1152万平方米,创历史新高。以今年头5个月月均销量来看,1152万平方米去化时间约为16个月。

统计数据显示,广州今年上半年网签成交面积为382.9万平方米,相比去年上半年550 .8万平方米的成交面积少了167.9万平方米,跌幅为30.5%。

在二线城市群中有代表性的杭州,今年上半年新房签约量较去年同期出现大幅下滑,签约2.92万套,同比下降30.62%。其中,杭州主城区签约量较2013年同期的2.33万套减少1.04万套,签约量同比下跌44.69%。到6月30日,杭州商品房库存创下13.23万套的历史新高。

与低迷成交量相对应的是,众多房地产企业,由于资金压力而破产,这其中有宁波兴润置业、海宁立德房产、南京盈嘉地产、合肥瑞和房产、深圳光耀地产、杭州中都置业、上海悦合置业等多家中小房地产商。根据信托行业的信息,2014年全年预计共有451只集合房地产信托项目到期,到期规模总计约为1039.71亿元,其中过半到期项目集中于下半年。可以预见,这些信托项目的偿付风险将逐渐显现。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心日前就空置率也给出了一个惊人的数据:,根据他们的统计调查,全国共有空置房5000万套,全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,如此巨量的空置房屋,一个自然的后果是房价下行趋势已定,行业寒冬即将到来。

之所以不厌其烦的罗列上述多方面数据,只是为了凸显一个判断,那就是根据楼市供需自身规律,根据公众的购买力和心理预期,楼市泡沫终将走向破裂,博弈第一回合已经结束。

正如笔者之前文章也提到的,在特定时间段,楼市供需规律是镶嵌在中国特殊的政治结构中,并被其所深刻影响,阶段性市场行情变化并不能自主的构成一个确定的趋势,楼市博弈必然会进入新的回合。事实上,不同回合之间并不是按照时间顺序次第展开的,而是在不同层面同时展开的。在公众预期发生变化,成交低迷的同时,各个地方暗中托市的痕迹已经十分明显。这其中,最显眼的就是上一轮宏观调控政策中广泛实施的限购政策,经过暗中酝酿,犹抱琵琶等几个阶段,鄂尔多斯、济南等城市终于明确宣布对限购政策作出调整,可以预计更多城市将会加入这个过程。

不过,在目前的权力架构下,地方政府除了在限购政策方面做些低调的回旋,通过资源补贴方式给开发商暗暗输血之外,其实对逆转整个楼市趋势的作为空间非常有限,在公众预期基本形成,价格不作出重大调整的情况下,仅仅依靠地方政府的政策空间,恐怕还无法逆转上述楼市趋势,楼市博弈进入新的回合需要以中央政府的明确参与为标志。

地方政府政策空间有限,与楼市关系尤为显著的土地政策,货币政策的决定权都在中央,而与地方政府相比,中央政府目标函数会有所差异,一般说来中央政府会更加兼顾民生和政治稳定等目标,因此在楼市问题上会和地方政府有分歧,不过当楼市趋向萧条,威胁经济发展底线的时候,经济维稳会成为中央政府的优先目标。这个时候,楼市博弈就进入到了宏观经济政策层面,这才是楼市博弈的第二回合。

迄今为止,除了默许地方政府在限购政策上的微调之外,中央层面基本没有出台针对性的政策。不过近期舆论热议的政策调整被包装在定向宽松政策中,以及承载积极财政刺激意图的高铁建设规模的扩大。表面上,这些政策和楼市没有直接联系,但分析下去很显然和楼市趋冷带来的经济萧条有密切关系。另外,定向宽松政策项下的货币,官方虽然预设了特定的通道,但通过复杂的金融通道的转换,完全可能流向最饥渴的,愿意为资金支付更高回报的房产领域。即使是高铁投资项下的资金,也完全可能被这个逻辑所引导。

从这个意义上来说,虽然没有正式宣布,楼市下行的趋势和中央维护经济发展底线的意志,其实早已化外各自的角色,交织在新的博弈格局中。新的博弈格局将会如何演变,我们只有且看且分析了。

作者:温克坚,青年经济学者。

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