余丰慧:放开限购只能让楼市更恐慌

目前市场机制正在恰到好处指挥楼市向着理性方向发展,正在恰到好处使得高房价泡沫开始消融。在目前房地产市场极度敏感期,最忌讳政府有形之手胡乱干预和瞎挥舞。最需要给市场一个稳定的楼市政策预期。

根据多方消息均已证实,济南将于10日开始,全面放开限购,本地和外地人在济南买房没有套数限制,三年多的限购政策将退出历史舞台。

限购松绑问题已经成为楼市调控走向的关注点之一。不少城市有意图松绑政策,一部分城市已经采取局面变相松绑限购的手法。但是,至今省会城市全面彻底松绑限购尚没有发现,也就是说济南成为率先全面放开限购的省会城市。

任何政策变化都有其两面性。一方面是沿着变动变化所要达到的目的奔去,比如:松绑限购的目的就是为了增加市场需求,遏制低迷的楼市;另一方面是沿着想要结果相反的方向走去,这种情况极有可能发生在松绑限购政策上。

三年前出台限购政策的目的是为了从需求方施压,降低房价。今天取消限购,同样是想从需求方做文章,托市提高房价。但是,三年前出台限购政策后效果并不好。甚至出现了反向效果,即:越限购房价越涨。市场心理是,面对高房价,出台限购这个“下策”,足以看出未来房价上涨的强烈预期。出现了越限购越买的情况。最终出现所谓越调控房价越高的怪象。

从去年后半年开始的这一波房价走低、楼市罕见低迷,完全是市场机制发挥作用,大宏观经济环境变化带来的。从市场机制来说,畸高房价已经使得居民收入难以承受,住房需求方彻底失望和完全无能为力了。居民收入水平已经不能承受高房价之重,整个国民收入已经不能承受房地产泡沫式膨胀了。市场逼迫楼市转向,促使房价掉头向下。

宏观经济政策等各方面环境的大转变是高房价走向末日,楼市走向衰退最主要和最根本因素。过去十年政府主导的大投资,货币信贷大投放,资源能源掠夺式开发的宏微观环境都已经不复存在了。再以以前思维思想做生意、搞经营、进行投资创业办企业,绝对走不远、搞不好,没有出路和前景。所有经济人都要迅速转换思维观念,跟上中国整个宏微观经济大环境的转变,把精力放在踏踏实实、一步一个脚印做实业搞实体上,放在技术革新创新上,从中获取稳固、持续性的经营利润回报。过去那种热衷于投资投机、一夜暴富的机会将很难寻觅到了。从这个意义说,中国房地产调整仅仅是个开始,房价下行、房地产低迷将会持续相当长一段时期。因为,房地产泡沫式火爆,房价野马般疯狂式上涨的根基已经彻底坍塌了。

如今的房地产行业已经病入膏肓,已经弱不禁风。按照中医理论,对这样的病人应该慢慢调理,用药上应该是轻量剂的。最忌讳下猛药和大补。“补不胜补”就是这个道理,即:对极度虚弱的病人用大补药是一大忌讳,搞不好就会立刻毙命。对弱不禁风的楼市如果使用放开限购的强补药,极有可能要了其“性命”。

就像出台限购政策的市场心理一样,放开限购可能使市场心理认为,楼市的衰退程度相当严重,未来房价肯定还有继续下降甚至暴跌的可能,否则,政府为何匆匆放开限购呢?这将使得各种需求更加谨慎,将会更加无限期推迟购买。非户籍人口也会想,未来房价将会大幅度下跌,这个时候放开限购,允许我们购买,牺牲我们的财富来维持高房价,不是明显让我们垫背、充当炮灰吗?绝不能上当,也将不会出手购买。盲目放开限购给市场释放的是房价将会暴跌,房地产低迷程度相当严重,甚至房地产可能崩盘的恐惧恐慌信号。

目前市场机制正在恰到好处指挥楼市向着理性方向发展,正在恰到好处使得高房价泡沫开始消融。在目前房地产市场极度敏感期,最忌讳政府有形之手胡乱干预和瞎挥舞。最需要给市场一个稳定的楼市政策预期。当然,如果要调整限购政策的话,也不能用全面放开的猛药,而应该采取逐步放松的柔性政策。比如:将以户籍为主的限购政策,修订为以套数限购为主,即:非户籍家庭只能购买一套房,非户籍的常驻家庭和户籍家庭可以购买两套房等。

作者:余丰慧,经济学家,著名经济金融评论家

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