楼市博弈下半场已开球鸣哨

楼市的博弈也像一场球赛,下半场才刚刚开球鸣哨。

博弈将如何进行下去?

来自山东的消息是,济南新房与二手房限购政策将全面放开,不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着,在当地已实施了三年有余的限购政策将正式退出房地产市场。这当然可以被视为一个信号。此前各地方政府遮遮掩掩、欲言又止的暗度陈仓,终于变成了摊开在桌面上的明修栈道。

或许,济南行动只是打响了二线省会城市楼市限购政策退出的第一枪,随后将会出现更多的后继者。这样的举动,人们暂时还难以想象会发生在一线城市当中。可一线城市中一二手楼市均出现量价齐跌的消息,大家却时有耳闻。

譬如北京。为了提振销售,开发商已经在尽可能淡化“降价”说辞的同时,用各种隐蔽的折让方式来营销。最新出现的一种手法是“买房降价险”。这一独特“险种”乃开发商与其合作伙伴专为购买其楼盘的消费者而设计,购房者选择“降价险”,即可用9成房款买房,余下10%作为保证金由客户保留。到约定的交房时间前四个月,若房价没降,总房款10%的保证金再由购房者交给开发商;若出现降价,则由承保机构代客户向开发商支付余款,无需客户返还保证金。可即使是新招迭出,“买涨不买跌”仍在主导着市场情绪。根据北京住建委网签数据显示,截至6月底,北京商品住宅上半年共成交4466套,创下自2006年北京有网签记录以来的同期最低值。

可在中国房地产市场空前巨大的体量面前,任何人看到的都只是冰山一角。就在大伙儿正为首都人民此时究竟该不该出手买房而纠结不已时,上海却诞生了中国房地产发展史上的新地王。是的,7月9日上午,上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗纯宅地竞拍。最终,港企丽丰控股旗下公司东方动力有限公司,以5.77亿元的价格夺取黄浦区五里桥地块,成交楼板价为59859元/平方米,剔除保障房的楼板价为85512元/平方米,刷新了全国单价地王纪录。

毫无疑问,黄浦江畔的别墅一定不是给普罗百姓准备的。但在如此弱市之中能够炮制出全国地王来,这样的情形是谁也难以想象的。就此可见,开发商对于未来的判断并非仅仅基于大环境,而是包含着更多、更复杂的因素。作为满足所谓市场顶级需求的产品,开发商并不在乎其拿地的成本。或者说——即使房地产“黄金十年”告一段落的判断已成共识,但无论是楼市本身还是楼市的各方主体都在出现分化。新地王在上海的出现是一个佐证,而更让人看清这一点的,还是万科最近的一纸公告。

7月4日万科A发公告称:2014年1至6月份公司累计实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,分别比2013年同期增长14.6%和20.6%。市场趋冷的大环境几乎没有影响到房地产一哥的高歌猛进,这份公告背后的意义,是将整个中国房地产市场带入了单个开发商“半年千亿”的时代。要知道,即使是在一年以前,“全年千亿”已经是一个非常了不起的数字。而紧随万科的绿地、保利、恒大等地产巨子们,也都在朝着年内千亿的目标迈进。

市场冷的公司热,这无疑是在透露出一个明晰的信号:开发商集体发大财的时代over了,未来是一个强者愈强,弱者淘汰的时代。再就此推断下去,中小房企若要继续在市场中生存,如果限购政策不主动退出,那么他们必然要选择以价换量。否则,在万科等巨舰的大手笔促销攻势面前,莫说船小好调头的优势根本无从发挥,连喘息还手的机会都没有,只能被挤出市场。

窃以为,对于购房者来说,无论是限购退出,还是房企分化,都算得上是好消息。限购退出尤其能够有利于对住房有改善性需求的刚需一族,让本在挤小房的能够换住大房,本在租公寓的能够买小房,从而进一步调整优化城市人口的住房结构。而房企的分化过程,则能够向市场释放更多的长期库存,让过去被捂盘者们捂到虚高的房价逐渐回归本位。

楼市的博弈也像一场球赛,下半场才刚刚开球鸣哨。

作者:慕容散,南中国首席节操散户,全景网财经专栏作家,资深媒体人

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