中国人撬动多伦多楼市暴涨?

自今年年初以来,多伦多房市异常火爆,陷入绝望的买家慌不择路,希望在价格攀升到遥不可及的程度之前在这个城市拥有一席之地,当下的低按揭利率又让几乎不可能实现的梦想变得有一丝生机——当然这建立在你能按时支付每月贷款的前提之下。

移民速度加快致使多伦多楼市暴涨。
移民速度加快致使多伦多楼市暴涨。

春季是多伦多一年中最美丽的时节,可对于想在多伦多买房的人来说,刚过去的这个春天,日子过得绝对不舒心。

入春以来,多伦多房市就呈现出异常火热的局面,抢Offer现象此起彼伏。一座区位相对好一点的独立屋或是半独立屋通常会吸引十几甚至几十个买家来竞价,最终的成交价往往高出叫价5-15万左右。近期劳伦斯公园社区(Lawrence Park)的一栋住宅上市交易,竟引来72个买家报价竞购,并最终以开价的195%成交。而那些因下手不够狠被三振出局的买家们,则不得不继续奔波在四处看房、下单的路上,面对不断上窜的房价,内心又焦虑又无可奈何。

排除个别经纪故意挂低价格以吸引更多买家竞价的策略性手段,房价的上涨是不争的事实。多伦多地产局(TREB)7月初发布的一份报告称,6月份通过多伦多MLS(房屋挂价系统)出售的房产数量达到10,180宗,平均价格达到$568,953,较之2013年6月份的8,821和$529,614,上升幅度分别达到15.4%和7.4%。

这其中,如果你贪图住在市区的便利,想在416地区(常被引申为“多伦多市区以内”,与905代表的多伦多周边卫星城镇对比)拥有一套DETACHED HOUSE(独立屋),那么请准备近百万加元($921,127),如果你想买一间SEMI-DETACHED HOUSE(半独立屋)或TOWNHOUSE,均价则分别是$672,725和$485,273,即便你退而求其次,想买CONDO(高级公寓)就行,也要付出$390,569,这还没算上市区内地段不同、房龄新旧等造成的显著价格差异。

有很多因素似乎都可以支撑多伦多房价的狂飙。

2014第一季度,加拿大的国民生产总值增长了1.2% ,2014年5月,多伦多的工作职位增长了1.7%,失业率为7.6%,经济运行良好。银行贷款利率仍然位于罕见的低位,个别金融机构提供的3年期浮动按揭利率甚至达到1.99%(P-1.01%)的历史新低。

而据统计,每年移民加拿大的20余万人中,有近40%会移居安省,其中绝大部分选择了多伦多,加上从其他省份移居至多伦多的人口,多伦多每年新增移民数大概是9.5万人,约2.9万户家庭,这也为房市的后续发展提供了一定的支撑。不少业内人士断言,当前多伦多房屋交易市场的火热状况将至少会一直延续到今年年底。

可是,明年呢,以后年份呢?这种狂飙的盛况还能持续多久?当不断上涨的房价将人们的支付能力消耗殆尽,买家不堪重负,接盘者寥寥无几时,这种盛况是否会演变成又一场房价疯涨,泡沫急聚,尔后崩盘的惨剧?

如果我们回过头看上世纪80年代到90年代的多伦多房市,就会发现这个世界上其实没有什么新鲜事,一切都是老梗而已。

当年由于美国石油危机,造成输入型通货膨胀及相应的资产价格飙升,从1985年开始,多伦多的房价几乎是以火箭般的速度往上疯涨。四年里,房价平均每年递增25.85%,从1985年时的均价$10.9万猛增到1989年时的$27.3万,短短四年就增加了150.9%。

但是好景不长。进入90年代后,加拿大的经济情况不断恶化,居高不下的通胀压力迫使银行利率达到了惊人的14%,业主开始无法承担房贷压力,加上不断涌现的企业破产潮和个人失业潮,楼市泡沫终于托不住了。从1990年的有价无市开始,多伦多的房价直线下降,一直延续到1996年,真正经历了一个生死轮回。

这么惨痛的教训,所有经历过的多伦多居民都应该刻骨铭心。但人是种很奇怪的动物,常常好了伤疤忘了痛,总觉得历史不会重演在自己身上,或是找各种理由为现状开脱,认为“此一时,彼一时”。其实现在的很多情况,和当年未尝没有相似之处。

最典型的是移民推动的购房潮。不能说是中国人推高了多伦多的房市,但中国人将房子视为安身立命之所的传统,的确在无形中对房市起了推波助澜的作用。

80年代香港移民卖掉香港的房产,携带卖房款、退休金、离职金涌入加拿大,搅动了沉寂多时的房市。当前则是将国内资产套现,手握大把人民币四处寻找机会的内地移民,一登陆,不管有无工作,工资高低,都先买了房再说,且一甩手就是35%的首付甚至全款付清,让当地人各种无法想象。满足自住的同时,投机性购房也在不断增加,看看多伦多越造越多的CONDO,其中有多少用来出租就知道了。

不但如此,任何一项不确定因素的调整,也都可能对房市造成重创。

如果中国本土房地产崩盘,那么来自中国的富有阶层将无法变现资产到国外买房。加拿大是中国人海外置业的主要目标市场,首当其冲会受到严峻影响。

如果量化宽松政策最终结束,长期按揭利率上调,业主的房贷压力将大增,拥有自己的住房将越来越辛苦。

如果……

或许等到那个时候,在这个春季没抢到OFFER的买家们,才会冷静下来,庆幸自己才是这个时点的真正赢家。

文/新浪财经专栏作家 叶毓蔚

(本文作者介绍:12年金融从业经历,曾任财通证券风险管理部副总经理。现居多伦多,为investors group理财顾问,媒体专栏作家。)

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