傅蔚冈:房产市场的竞争刚刚开始

作为一名消费者,你是希望市场上有多种商品供你选择,还是希望你和其他人争抢同一件物品?对绝大多数的消费者来说,可能希望是前者。没错,如果是前者,那就是消费者占主导,也就是所谓的“买方市场”;如果是后者,那么就是“卖方市场”,由厂家占据优势地位。

作为消费者的我们,大都希望处于“买方市场”。事实上,经过这么多年的市场经济,社会商品极大丰富,除了极少数自然垄断领域外,我们确实是处在“买方市场”的支配地位:超市和商场里有着琳琅满目的物品供我们选择,我们将其称之为社会生活丰富的体现。确实,回到30年前,商店货架上的物品乏善可陈,不要说冰箱彩电这些大件了,即便是像自行车这样今天看起来是稀松平常的商品,普通市民都需要凭票购买,遇到紧缺的时候说不准还要走个后门。八十年代之所以盛产“倒爷”——只要有本事从厂家那里调到商品就能从中盈利,根本性原因就是因为商品短缺,什么样的产品只要能生产出来,市场上就会有买家来埋单。

但现在市场上几乎见不到倒爷了,原因何在?因为现在绝大多数商品都已经不再短缺,都从买方市场变为卖方市场,普通消费者再也不需要为买一件物品而求爹爹告奶奶了。尽管普通消费者不再为一般物品而发愁,但是这几年还有一件商品还需要排队摇号,那就是商品房。在前几年有过买房经历的人大都会遇到过这样的事:如果你看中某个房产公司的房子,必须先向开发商缴纳不等的意向金,有1万的,也有50万的,只有缴纳了意向金之后才获得选房子的资格。如果房子再抢手些,估计还得雇人排队——在相当长一段时间内,买房子流传着“买到就是赚到”,很多人甚至雇佣民工排队只为一个购房资格……

但是从今年以来,排队买房的好景不再出现了。国家统计局于近日发布的5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据表明,房价环比上涨的城市个数明显减少,部分城市房价环比小幅下降,这意味着房价环比23个月后首次由涨转跌。而国内绝大多数城市也出现了持币观望现象。

为什么房子价格会停止上涨?除了限购等行政手段外,来自房地产市场本身的最最为重要一个因素就是房子的供应量大大增加。6月13日,上海易居房地产研究院发布《5月份一线城市楼市报告》。据统计,5月份一线城市新建商品住宅新增供应面积为393万平方米,成交面积为210万平方米,呈现出供大于求的市场关系。截至5月底,包括北、上、广、深等在内的全国35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米,环比增长2.7%,同比增长20.1%。商住房库存再创历史新高。同时,35个城市新建商品住宅存销比为16.5,存销比指标在继续恶化。

在这35个城市中,温州以44.9的存销比居于首位。所谓存销比,指的是存货量和销售量的比值,一般通过数量进行比较。具体来说“存销比=期末存货量*当期月数/累计销货量,”它能反映储备量和销货量的对应关系。温州以44.9的存销比位居榜首,意味着按照目前的销量,那么温州需要44.9个月才能消化目前的房产存量。概而言之,存销比越大的地方,说明房价下降的空间越大。

一个有意思的现象是,当房价不断上涨的时候,公众都在抱怨房价上涨,但是房价上涨的空间一旦放缓——注意,不是停滞或者是下降,而仅仅是放缓,就有很多人在计算房价下降可能会带来的各种危险。楼市放缓会影响银行资产质量,而银行出现风险就会影响中国经济全局,而2008年开始波及全球现在还未恢复过来的美国次贷危机就是以房地产市场的崩溃开始。

不得不说这种观点没有道理,但问题的关键在于,当房地产市场已经普遍是供大于求的时候,政府能够做什么?第一个可以做的是放开各种各样不合理的“限购”,目前很多地方——尤其是北京上海等非户籍人口涌入较多的一线城市,确实还存在着真实的房产需求,以行政手段对这种真实需求进行各种不合理的限制当然有问题。

问题是废除了限购就会导致需求量上升,从而维持房产价格上涨趋势?恐怕很难。除了房屋存销比外,房屋空置率的数据也不支持房屋继续上涨。6月中旬,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》(下称“报告”)指出,“2013年中国城镇地区自有住房空置率为22.4%,空置住房占用了4.2万亿银行住房贷款”。

该报告的数据还显示,截至2014年3月,城镇地区住房拥有率已上升至89.2%,城镇家庭拥有多套房比例上升至21.0%。根据他们测算的数据,目前住房需求(含可实现刚性住房需求和可实现改善性住房需求)约为3250万套,而住房供给(含空置房供给和待售商品住宅供给)约为5248万套,供给完全可以覆盖需求。

尽管我认可目前该中心对中国空置率的报告,但是对这个报告的结论却持不同意见,并不认为目前的住房供给可以覆盖需求,进而得出不需要进行地产开发。很重要的一个原因是住房属于不动产,在北京工作的人可能无法享用他在浙江的房子,“远水不解近渴”,尽管他名义上拥有房产,但是这个房产却无法满足其真实的住房需求。事实上,在国内一线城市工作和生活的非户籍居民,绝大多数都是在此之列。

于是我们就会在北京上海等一线城市发现这样的现象,一方面是房屋空置,但另一方面却是群租和蜗居。你不能因为目前很多房子空置就得出房子供过于求甚至再也不需要开发的结论,因为再过几年目前没有购买力的群租和蜗居人群也会步入房产市场。

甚至在某种程度上,我认为目前房产市场上供大于求的现象才是常态。只有当房产市场变成买方市场,这个市场才会真正出现竞争,房产商才会造出让消费者满意的产品。此前王石曾经说过这样一句话,认为从事房地产没有尊严,原因是这个行业不需要门槛和技术,在供不应求的背景下,连“阿猫、阿狗都来做了”,如果看看中国上市公司中,发现凡是稍大一点的公司大都涉及房地产,甚至还有的将此做成主业——比如“雅戈尔”。

不过自从房产市场开始供大于求后,这种现象大为减少,很多主业不是房地产的公司纷纷将房产资产打包置换给更为专业的房地产公司。从这个角度而言,我认为房地产市场的供大于求意味着它步入常态,这对消费者是好事。至于房价下降可能带来的金融风险,则是另外一个话题了。

作者:傅蔚冈,专栏作者,上海金融与法律研究院研究员。法学科班出身,却喜欢以山寨经济学的视角分析世界。

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