马继华:四论不批判 房价难真降

最近,房价出现了松动,房屋销售数据大幅缩水,而各地方政府的救市传言亦真亦假不断出现,央行的政策也被解读成催促银行放房贷以救市,而开发商及其利益集团的专家官僚又开始演出苦肉计,最终的梦想就是政府出手救开发商于水火。

几天前,在上海,万科翡翠滨江工地的在建楼盘突发大火,给正在持续冰封的的楼市注入了火热的温度。但这场大火显然无法将房地产开发商们从冰冷的世界中拯救出来。

据巴克莱的一份报告认为,由于2013年下半年货币融资条件进一步紧缩、过度开发和开发商杠杆比率的提高,导致当前房市供需情况恶化。他们预计目前的房地产衰退趋势将延续至2015年。

一篇投资银行报告称,中国最富有的1%的人口,拥有全国大约1/3的房产。在中央政府反腐的不断深入,以及银行信贷的收紧,地产商和地方政府资金状况将不断恶化,房地产崩溃则近在眼前。

野村报告指出,供应过剩、库存累积、三四线城市低迷、居民购买能力降低、不利的人口趋势、城镇化速度放缓、生产率增长放缓、利率自由化、开放资本项目、房产税、反腐败、土地出让金大幅增长等是我们担忧中国楼市崩盘的12条原因。中国的不动产市场泡沫已经开始破裂,或拖累今年中国GDP增速放缓至6%以下。

4月末,美国彼得森研究所发布的研报非常乐观,研报称即使房价下跌50%,中国商业银行仍能像21世纪前十年那样维持相对常态化的运营。依据之一是,目前中国商业银行不良贷款率为1%,即使房价下跌50%,不良贷款率也只是在6.6%。

如果你认为这些研究机构的报告都是揭示了中国房地产泡沫的真相,那就有点武断,因为,一是国际上有一股唱衰中国的声音,屡屡认为中国经济将崩溃,而突破口就是房地产,二是大造房地产崩盘将导致中国经济崩溃的论调,实际上是倒逼中国政府救市的阳谋。

最近,房价出现了松动,房屋销售数据大幅缩水,而各地方政府的救市传言亦真亦假不断出现,央行的政策也被解读成催促银行放房贷以救市,而开发商及其利益集团的专家官僚又开始演出苦肉计,最终的梦想就是政府出手救开发商于水火。

多年来,在中国房地产市场的舆论上存在四种核心论调,而这四种理论构成了四条桌子腿,稳稳的抬起房地产价格的上涨和泡沫的积聚坚挺。

一是认为中国的房地产已经将经济绑架,整个中国经济都必须依赖房地产的繁荣,只要房地产市场出现问题,中国经济将彻底失速,这就是所谓“绑架论”。

比如,有专家发文认为,如果房价大滑坡,将给中国带来什么?银行惜贷——购房者观望——房价持续下跌——土地出让收入缩水、抵押资产缩水——贷款人被迫抛售资产——资产价格下跌——银行不良贷款率持续上升、资产负债表持续恶化——经济需求恶化——企业倒闭、居民成为负翁、金融危机——经济萧条。

二是认为中国的房地产市场与国际市场不同,其他任何国家的房地产繁荣最终都导致了泡沫破裂,而中国的国情和经济发展特性将使中国的房地产拥有金刚不败之身,中国的房地产即便有泡沫,也不会破,这就是所谓的“例外论”。

有经济学家表示,中国楼市已经进入了一个转折点,房价虽然会下降,但楼市不会崩盘。因为现在已经有房子、持有房产的家庭,不会像美国人在金融危机之前那样被迫抛售房产,因此中国楼市不会出现美国2007年、2008年那样大规模的下降。

三是认为中国的房地产根本就没有泡沫,现在的发展是正常的反应,随着中国城镇化的发展和经济的繁荣,房地产大发展的时代才刚刚到来,至少还能维持30-50年,所有的价格下降都是假摔,很快就会报复性反弹,这就是“趁早论”。

某所长表示,中国楼市目前只是阶段性调整,中国的楼市还没有到趋势性下降的时候,是因为城市化还远远不够。日本房价出现整体趋势化下降的时候,城市化率约为60%到70%。而日前中国公布53.73%的城市化实则为劳动力的城市化率,按原住人口和举家转移人口数的比例严格来算,中国真正的城市化率大概在38%到39%左右,不超过40%。因此房价不会出现外界所说的暴跌风险。

四是认为中国的房地产有泡沫,而且还不小,但泡沫不会快速破裂,只会逐渐的随着人口红利的消失与中国经济的企稳而逐渐缩小,指望房地产市场大涨大跌是痴心妄想,但政府需要采取政策保证房地产的平稳健康发展,这就是所谓的“调控论”。

巴克莱银行认为,中国房地产市场“太重要而不能倒下”。该行表示,中国房地产对中国GDP所作的贡献接近于20%,金融系统通过影子银行系统对房地产行业的渗入也在不断增加。该行称,在未来两年,中国房地产泡沫将会逐渐缩小,而不是出现意外的修正。

以上几种论调都是房地产利益共同体的创作,而这些理论往往纠结在一起,在不同的时段发挥不同的作用,哪种论调高企主要决定于市场状态。如果房价上涨很快,第二种“例外论”就会被宣扬,而各方面开始表现出担忧的时候,第四种理论将出现,当房地卖不动了,第三种理论就会被传播,一旦房地产市场下滑眼中,第一种声音将集体发出,逼迫政府就范。

如果要真的驳斥这些理论,那往往需要鸿篇巨制,而且,人家这些理论根本就不怕你来驳斥,因为事实摆在眼前,大部分的中国人只见过房价上涨和更加快的上涨,而并没有遇到过真正的房地产泡沫,而房地产市场的成熟都是要通过资本市场的教育来实现的。

根据这些理论,我们倒是可以借过来用下,证明中国的房地产市场虽然重要,但还不足以撼动中国经济整体,有泡沫就一定会破,而且,早破比晚破要好。

1、例外论:中国经济的例外论,房地产市场崩溃在国外都造成了国家实体经济的大滑坡,而在中国却不会,因为中国经济本质与西方资本经济不一样,中国的多个经济领域还没有结合到天衣无缝,只要拆解到位,完全可以让房地产市场和开发商及投机客自生自灭。

2、趁早论:既然房地产泡沫迟早要破灭,那早破灭比晚破灭要好,越晚对中国经济的负面影响越大,我们已经错过了2008年,就不要再错过2014年这个可能是最后的软着陆机会了。

3、调控论:国家的房地产调控早已经被证明是越调越高,每一次都是调控使房价停留在一个阶段性的位置,下一次从这个位置上上升,而2014年的房地产危机恰恰是政府毫无作为的情况下发生的,这也证明了“不调控才是最好的调控”。

4、绑架论:房地产商和房地产市场想绑架中国经济是毫无疑问的,而且已经确实的绑架了不少的地方政府,这种绑架对于经济和政治都是极其危险的,松绑才是大势所趋,以中国经济的目前动能,房地产想绑架中国经济整体还没有能力,要赶快从房地产绑架圈套中解脱出来。

作者:马继华  关注移动互联,醉心数据分析

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