高房价的“末日”来了?

要看高房价的终结,先看高房价的缘起

投资需求是中国高房价的重要推手

对于个人而言,投资的定义是“转让现在的购买力,以换取将来更大的购买力”,或者说“放弃现在的消费以便将来有能力消费更多”。

买房是投资的主要形式之一。中国的房价之所以能起来,首先是源于城里的人和新移民进城的人有改善居住条件的需求,其次就是投资需求。

投资需求对房价影响多大呢?我们知道7、8年前,市面上就盛传“XX老板买下了北京一个楼盘的整单元”之类的消息,当时因为没有细节可考,我们不能确定这类传闻的真实性,但随着去年诸多“房姐”、“房妹”、“房叔”、“房爷”的曝光,当初的传闻竟然被证实了。

“房姐”龚爱爱在北京三里屯SOHO等处有41套房产
“房姐”龚爱爱在北京三里屯SOHO等处有41套房产

可以说,很多人购买了超出自身居住需求的房子作为投资。这也就是为何北京等城市的房租相比房价始终非常便宜的原因。此外,不少买房自住的人也同时把买房作为投资,因而促使其更早、更集中财力购房。

毫无疑问,投资需求是中国高房价的重要推手。

房子是近年当之无愧的最佳投资品

市面上的投资品有多种,为什么大家把投资需求集中于房子呢?算笔账就清楚了——

一般人可以进行以下四种投资:1、购房。2、理财(包括存款、购买债券、购买余额宝、购买信托等其它理财产品)。3、买股。4、买重金属、艺术品、普洱茶等。

由于第4种相对偏门,这里只计算前3种。在过去几年,一般的银行理财年化收益率约为5%,“高净值人士”的信托理财能达到12%左右。在过去几年,股市“熊途漫漫”,指数几乎一动不动,收益率不提也罢。而购房呢?在诸如北京等城市购房的年化收益率可以达到25%!

“买什么都不如买房子”不是虚言。

让房子成为最佳投资品的,是通胀

所谓通胀,就是指市面上的货币(钱)太多。当货币增长多而商品增长少的时候,商品价格就会升高。所以通胀时期,占有商品、坐等升值是最好的选择,尤其是那些不能快速增加供应量的商品——这样的商品曾经是肥皂脸盆、现在是房子。

因此过去几年,有钱的人要囤积房子,没钱的人借钱也要囤积房子。这样做顺带把利率(利率决定理财产品的收益率)也拉升了——因为借钱的需求旺盛。而股市呢,“股神”巴菲特在他1977年发表的著名文章《通货膨胀如何欺诈股票投资者》中精辟的分析指出,通胀会损害公司盈利并抬高利率,使股市整体上缺乏投资价值。前述收益率上购房>理财>买股的投资现状就是这样出现的。

能否遏制通胀是房价走势的关键

近年的通胀是怎么来的

为什么中国市面上货币会太多呢?第一个原因是,中国央行为了控制人民币兑美元的汇率,在中国市场上用人民币大手买进美元(这就好比水果摊上的苹果在5-9块一斤浮动,但如果有人花高于9元的价格买,有多少要多少,那苹果的价格将被这人控制,同时苹果都会被这人买走)。买进美元,为中国积累了近4万亿美元的外汇储备,相应向中国市场释放了几十万亿人民币。

第二个原因是,市场中的货币有很多存在银行,银行贷出去,然后形成存款,然后再贷出去……,如此循环就会制造充裕的货币流动性。由于中国的政府性质的经济活动非常活跃,大大加剧了银行信贷,也就是制造了货币流动性。

2008年,受世界金融危机影响,中国的房价曾下跌。然而紧接着“四万亿刺激计划”就来了,这个计划说白了就是放松银行信贷,后果是造成严重的通胀。2009年一季度新增人民币贷款就达到了2008年全年水准,之后的事情大家都知道,房价从此又扶摇直上。

在目前通胀低头的趋势下,房价也在松动

在2009年的刺激计划造成严重通胀后,央行一直在通过调高存款准备金比率来回收货币,遏制信贷。并在2011年中调高到20%的历史高位,这个水准一直持续到现在。

另一方面,央行也在一直降低购买美元的价格(即让人民币升值),遏制外汇储备增长势头。到今年年初,外汇储备增长已经放缓,相应释放到市场的人民币也在减少。

在这双管齐下的作用下,终于通胀开始低头。相应的,我们看到房价也在松动。

抑制通胀对抑制房价的传导机制是:

1、市面上的钱少了,购房资金减少,住房成交量下降,形成房价下跌预期;

2、担心房价不再涨,投资需求转移,进一步对房价形成压力;

3、在房子降价预期下,有自住需求的人不再急于把“有房住”换为“有住房”,加剧房价下跌压力;

4、持投资房者,担心房价下跌,开始“逃顶”,抛售房源。

目前这个传导应该说还在进行中,还没走完。

若为了“稳增长”再开通胀阀门,则高房价或难言“末日”

收紧信贷和人民币升值抑制了通胀,间接抑制了房价,但是,收紧信贷影响投资、人民币升值影响出口,而投资和出口又是中国GDP增长的驱动力。如果政府把GDP增长放在首位,也就是把所谓“稳增长”放在首位,生怕GDP数据不好看,那么类似2009年那样的“刺激”又会呼之欲出。实际上,目前呼吁“刺激”以及预期“刺激”的声音已经很响了。

好在,目前政府的表态还是“微刺激”,没有放松口风。但是在经济下行压力下,“微刺激”会不会变成又一个“X万亿计划”,还未可知。

根本上,能不能抑制通胀、能不能抑制房价,还是由中国的经济发展模式能不能转变决定的。如果中国的GDP增长继续高度依靠投资和出口,那么遏制房价或将功亏一篑。如果中国能忍受GDP暂时下行的“阵痛”,把“调结构、促改革”放到“稳增长”的前面,那么高房价终结是乐观的。

进一步抑制通胀,将高房价拉下马

“房主移民,降价急售”的启示

前面说到,央行通过提高存准比率、降低购汇价格,达到了回收人民币、减少人民币投放的效果。那么步子能不能迈得再大些,比如央行干脆不要再购汇(反正中国的外汇储备已经太多,除了买美国国债外都没什么出路),而是在中国国内出售外汇。同时,放开中国人在国际消费投资的渠道。

倘若如此,那么“房姐”们不用再提着钱箱去买下北京的一座楼了,可以买美元(让央行回收人民币),然后去美国、澳洲、欧洲……买房。

这不是异想天开。君不见,现在房产中介网站上遍布“房主移民,降价急售”的标题,有钱人可以去国外居住,减少对国内住房的需求;同时把他们在国内囤积的房子释放出来。这一出一进,人们买房不就更容易了吗?即便没那么多人可以移民,也总可以投资国外房产吧?不用都来抢中国土地上的房子了。

“移民急售”降低房价“移民急售”降低房价

结语

影响房价的因素很多,但在当前情况下,只要通过抑制通胀打断“投资需求”这根高房价的“脊梁”,想必房价得趴一阵子了

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