童大焕:北京的房子,除了燕郊都不值得买?

我一再强调环北京地区的房子,除了燕郊都不值得买。燕郊还得看地段,不能过于偏远。别看其他地方也都在涨价,等到进入二手房时代大家就看它逐渐有价无市有房无人吧。实践也证明,哪怕是一线城市的远郊区域,房价涨幅也未必追得上一些小县城的核心区域。

全国性的中心城市优于区域性中心城市,小区域中心则有可能优于大区域边缘。这个事实说明,不仅全国性的人口在往中心城市集中;区域内部人口也在进一步向城市中心集中。

有学员问我:老师,您说,香河那里为何某某,某某,某某(此处隐去真实房地产公司名称)这些大企业都大片大片拿地?

我说,千万别以为大开发商就一定靠谱,9成以上开发商不懂城市化规律,他们只管把房子卖出去就算。

别看中国当下有十二三万家房地产开发商,但99.9%以上都只配称得上融资商,他们既不懂建筑也不懂城市化,只知道拿地、融资、找建筑师设计、找建筑商盖楼,然后寻找或制造无数的概念忽悠消费者,这些概念包括政府的政策、规划,山水田园,旅游度假,养生养老等等。他们惟一的追求就是把房子卖掉赚了钱走人,即使有心,也未必真正懂得如何给客户提供真正有人常住有价有市的房子。圈地,造概念,画饼,这就是过去17年来中国大陆开发商干得最多最得心应手的事情,大开发商小开发商都一样。

大开发商也会有失误,甚至也会公开骗人。我2014年底反对一个网友买某县的郊区别墅,没反对成功。大几百万元砸进去,也是大开发商的,卖房时还有托,说愿意加价一二百万买他的房子,我说你立即卖给他,却不见下文。其实房子还有的是,而且几个月过去到现在哪怕政府大规模救市了也一分钱没涨价。

(资料图:燕郊上上城青年新城被指违约交房引发业主强烈维权。)

很多人没有注意到,环北京地区最有价值的燕郊,恰恰是大开发商最少甚至几乎没有全国性大开发商进驻的地方。燕郊比较大的兴达、燕大、汇福、福成、意华都是本土开发商,美林和天洋号称是北京开发商,但是美林在北京项目极少,剩下项目基本都不在环渤海;天洋号称北京注册,但算不得大开发商,更不是具有全国性影响力的开发商。但是,像香河、固安、廊坊等地,华夏幸福基金、万科、绿地、万达、万通等均已入驻。燕郊区位优势远高于香河固安廊坊等区域,1998年中国房地产市场化以来却几乎没有品牌开发商入驻。

这说明了什么?说明了两个问题:一,一个优质地段,即使没有大开发商,房地产市场照样风生水起;而这些地方的好地块基本已经被当地开发商拿光,地方政府也没有像其它非优质地区一样俯下身来迎请大开发商给自己撑门面;二,这件事情从另外一个侧面说明大开发商的眼光也不怎么样,放着优质地块不要(等再想要时已经要不到了),偏偏一古脑儿扎堆到非优质区域。

当然,大开发商纷纷扎堆非优质地区也是有原因的,那就是地方政府八抬大轿请这些大神,通过这些大神的品牌效应抬升当地房价,挽救当地半死不活甚至濒临死亡的房地产市场。中原某地在一场大的民间集资危机过后,房地产市场一片萧条,当地政府就是通过延请一批大开发商的方式,慢慢地把房地产市场重新救起来的。

当然,地方政府延请大开发商的方式,不再是古代的八抬大轿,而是货真价实的真金白银。这个真金白银就是极低的地价。虽然说公开招标已经是国家规定房地产用地出让的唯一方式,但地方政府会有千百种变通方式。

这样一来,大开发商以极低的价格拿地,却往往能够卖出极高的价格,同时得到地方政府、银行和各种融资渠道的格外青睐,因此,他们的抗风险能力往往反而高于那些小开发商,所以可以守着高价待价而沽。

在这场地方政府和大开发商的勾兑盛宴中,他们双方一拍即合的目的都是共同的:把一些本身没有多少区位优势的地区炒作成区域中心,然后把房子卖出高价,拍屁股走人。至于这个地方最终是否会成为区域中心,不是这些开发商考虑的问题,也不是任期短暂的政府官员考虑的问题。最后落到消费者手里的房子,是可以百年传承的宅子,还是最后空无一人的鬼城,没有人替你着想,消费者只有自己考虑、自己兜底。

所以,奉劝一切购房者,有钱也不能任性,创业容易守业难,挣钱容易花钱难(难在学问),没有足够的知识,守不住家大业大。虽然大大小小的开发商也不断地在空间设计、室内设计上精益求精,但比起区域、地段的战略性、方向性选择来说,这些只能是锦上添花的东西,不可能根本上改变区域格局。

不管是商业地产,还是住宅地产,都改变不了“地段,地段,还是地段”、“人聚财聚、人散财散”的铁律。想当年,广东开平的碉楼做得多么精美绝伦,最后的结果就只能沦为观赏的文物,人去楼空!

最后,转一则《南方周末》2014年1月17日的报道,立存此照:

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“恒大地产显然没能从银川的泥沼中跑出来,同样没能跑出来的是万达集团。在2010年第一个万达广场热销后,王健林决定在银川做第二个万达广场。在接受南方周末记者采访时,王健林称:‘银川才70万人,我想有必要开两个万达广场吗?但是宁夏的领导就在我们总部连待两天,我一看这不答应不行,就去做了第二个万达广场。’王健林卖了一个人情给宁夏政府领导,然而第二个银川万达广场让他如鲠在喉——自从2012年6月奠基以来,销售异乎寻常地艰难。万达的内部人士称,王健林在2013年给银川万达公司定了8个亿的销售目标,但最终销售额离这目标差了一大截,银川万达的销售员因此流动性极大,‘过去买了万达商铺的客户现在也后悔不已’。”

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还有某房地产公司副总在一条微博上写道:“十大龙头房企前几年抢滩浙江县级市,这会全折戟沉沙了~”。

(原标题为:《大开发商就一定靠谱吗?》)

作者:童大焕,重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长

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