成薇:美国为什么不像中国那样救房地产?

在居民住房领域,美国政府历来把确保普通民众买得起房作为施政重点。政策的出发点通常是面对中低收入家庭。帮助低收入的美国家庭走出债务困境,渡过难关,开发真正有需要的市场源头,扼制挤压房地产泡沫是政府调控的核心。

美国为什么不像中国那样救房地产?
美国为什么不像中国那样救房地产?

房地产业是国民经济的重要部分,同时也是国家稳定、社会公平的试金石。美国的房地产市场主要依据市场规律运行,市场化程度很高,相关环节基本由市场供求操纵。政府除依靠利率、税收调控市场外,并不直接干预。

纵观美国近五十年的房地产市场,其住宅价格除周期性波动外,一直比较平稳。几次大的波动出现在70、80年代和进入新世纪后的首个10年,但每次跌涨大致相当。换句话说,美国房地产在“低谷-繁荣-泡沫-衰退”的周期循环中,市场规律作用明显。

当然,即便市场化程度很高,美国政府对房地产业依然保持政策干预。尤其在居民住房领域,美国政府历来把确保普通民众买得起房作为施政重点。政策的出发点通常是面对中低收入家庭。

利率和税收是美国进行政策调控的最主要手段。利率上升贷款成本相应增加,地产开发商的利润空间随即受到挤压;同时,美国有50个州开征房产税,税率一般为1%至3%,住房价格上涨即意味着个人缴纳税款增加。与中国不同,在美国买房需要事先声明房屋用途,因为“住”和“租”二者的贷款利率不同(对于买卖双方而言,任何违规行为后果都十分严重);针对房屋购买和出售时的差价,征收房地产增值税;同时实行退税政策,鼓励开发商建设廉价房,为低收入者提供住房。

以美国在2008年经济危机中的表现为例:2009年2月,奥巴马政府出台了一项高达730亿美元的房地产市场救助计划,目的是避免900万房主的房屋被拍卖。同时,政府还特别为房利美、房地美两大机构提供2000亿美元的救助资金,用来激活房产购买和贷款。此外,政府配套出台了一系列政策性调整,用以包括保护消费者、减少银行高管薪资、提升银行准备金、扩大对影子银行体系以及金融衍生物的管理、增加美联储权利等。

该计划主要力图达到四方面内容:

一,提高美国家庭的“清偿力”,放宽按揭贷款再融资限制,帮助信用好的房主获得“再融资”便利,减少大部分家庭的月供支出;

二,鼓励房贷机构减“月供”,保障普通家庭稳定。具体措施包括减少房贷相关支出在家庭收入中的比例,尽量使按期缴纳适当月供的家庭不至失去房屋,提供债务重组机会,降低家庭月供支出,同时防止投机者利用政府救助牟利;

三,支持房利美和房地美,通过维持较低按揭利率水平,鼓励中产阶级家庭继续购房,提振市场信心;

四,将那些信誉差的房屋购买者、地产贷款商和趁势牟利的投资人排除在计划之外。

可以看出,帮助低收入的美国家庭走出债务困境,渡过难关,开发真正有需要的市场源头,扼制挤压房地产泡沫是政府调控的核心,事实证明此举确实行之有效。经过一系列努力,美国房地产市场逐渐稳定回暖,到2012年终于露出曙光,开始复苏。时至今日,美国房地产市场信心重振,已成为中国投资人的重要目的地。

反观中国的房地产市场,改革开放以来,庞大的人口基数和史无前例的城市化进程,给了房地产业太多机会。然而,持续的高房价和日益扩大的房地产泡沫也让中国的市场调控一直被诟病。

2013年年中以来,中国房地产活动指标持续走低,无论中间几经回暖,市场低迷似乎已成共识。但2015年3月30日,央行、住建部、银监会汇同财政部,又出台一系列楼市新政,结合两会期间,政府提出对楼市“支持、促进”而不再“调控、抑制房价”,托市意图明显。

有人说:政府与房地产是真爱。楼市不行,政府肯定救。在过去十年,伴着“收紧、松绑”、“房老板们要流道德的血液”、“政府要抑制房价,改善民生”、“稳定住房消费,支持刚性需求”等各种声音,一个事实成为不争:无论国家出台什么楼市新政,总有人茁壮成长,而且就在大家徘徊观望时,新政策一到,房价又升了!

长此反复,中国的房地产市场,是否如外界预测的那样正处在“破裂前夜”?房价到底合理还是虚高?社会的真实需求到底在哪里?或许,他山之石,可以攻玉。

(文/成薇   Cathy Cheng,美国著名房地产专家,现居美国洛杉矶。)

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