傅蔚冈:为什么墓地比住宅还贵?

一年一度扫墓季,很多北京上海等大城市的居民要到周边的小城扫墓。他们之所以到这些地方扫墓,原因很简单,那是因为他们的亲人长眠在此。如果你以为他们的亲人长眠于此的原因是因为籍贯之故而“落叶归根”,那你就错了,只不过是这里墓地价格便宜。据报载,在北京、上海等地,由于墓地价格飞涨甚至超过房价,也就是“阴宅”贵过“阳宅”,不少人无奈赴异地买墓。

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一座面积在2平方米左右的朝南中式双穴墓,在上海市区华亭某公墓的最低报价为6.5万元,且低价墓都已售完,已经是“有价无市”。这样的墓地折合每平米3.25万元,而在刚刚过去的2015年3月份,上海二手房均价为31198元每平米。而在江苏太仓的双凤公墓,这样的墓地价格则为3万元至4万余元。尽管太仓的墓地比上海便宜,但是还是比阳宅贵很多:而在刚刚过去的2015年3月份,太仓二手房均价为9662元,这意味着公墓墓地价格是普通商品房价格的1.5倍以上。

为什么“阴宅”会比“阳宅”贵?一个最直接的解释是因为阴宅的面积小,所以总价高。面积小,但又是“刚需”的产品价格自然会贵,比如说学区房就是如此。2014年4月份,北京市西城区实验二小附近一套十多平米的住房以30万元每平米的价格转让,被媒体号称为新的“宇宙中心”诞生。而在此前,“宇宙中心”的名号则为五道口所有,这是网友在网上给起的绰号,因为去年三月该区域的华清嘉园出现了一套37平米、报价350万的学区房。

在房产市场转悠过,尤其是看过学区房的人都知道,学区房的价格往往遵循这样一个规律:面积越小,单价越高。以北京五道口的华清嘉园为例,一套37平米的学区房在去年能够以350万元的价格成交,但是100平米的价格也就在650万左右。为什么面积小的房子价格贵?很重要的一个原因就是买学区房的目的并不是为了居住,而只是为了让孩子有一个上学的机会。换句话说,这多出的价格实际上是买一个孩子上学的机会,而并不是37平米就真的那么宜居。既然只是为了一个上学的机会,那么房型面积越小的房子就会越受欢迎,我们甚至可以想象一下,如果这里有1平米的房子,估计也会以100万、甚至200万的价格成交。

但价格贵的原因只是因为墓地的面积小吗?恐怕不尽然。就在城市里的墓地价格高过阳宅时,这个世界上还存在着另外一种墓地,价格比经营性公墓便宜很多。在北京陵园最集中的昌平区某村的公益性墓地,2平米左右的墓地只需要1.6万——而经营性公墓的价格则至少为4.6万元,它的价格远比阳宅低:在刚刚过去的3月份,昌平二手房均价 22061 元每平米。为什么墓地价格会这么便宜?因为这些墓地是属于“小产权墓”。

为什么小产权墓能够这么便宜?因为农村的墓地一般是来自村集体的土地,将其修建为墓地后并不需要向政府支付其他额外成本,这就像各大城市郊区广泛存在的小产权房一样——并不需要缴纳土地出让金,因此价格往往只有正常商品房价格的三分之一左右。小产权墓地的逻辑和小产权房一模一样,无论是土地来源还是其用途:按照《殡葬管理条例》第九条的规定,“农村的公益性墓地不得对村民以外的其他人员提供墓穴用地。”

按照商品房的逻辑,商品房比小产权房贵是因为商品房要缴纳土地出让金,那么各地的经营性墓地也是如此吗?从媒体的报道来看,很多城市经营性墓地的土地是来自划拨,并非像商品房一样来自招拍挂。有记者调查了北京灵山宝塔陵园的拿地成本,该陵园号称号称“北京以东地区规模最大的陵园”,截至2014年上半年,灵山宝塔陵园已规划标准墓位共12.5万个,共缴纳土地出让金2522.5万元。这意味着以一个不超过1平方米的标准单位墓计算,一座墓穴只需花不到200元买地;该陵园取得的一处占地359亩的荒山使用权,当时的“有偿出让价”仅为1元。事实上,低成本获得土地并不只是灵山宝塔陵园一地的情况,在上海、河南、山东、辽宁、安徽等多省份拥有陵园墓地的福寿园集团2010年至2013年毛利率都超过80%,而这种利润的获得绝大多数是建立在低成本甚至无成本的土地上。

问题就来了,如果卖墓地这么赚钱,那为什么没有很多企业涌入整个行业?这就像当年的房地产市场,由于众多企业涌入增加了商品房的供应量,最终使得房价飞涨的趋势得以缓和。墓地价格之所以能卖这么贵,很重要的一个原因是该领域的高度管制所致。

《殡葬管理条例》规定,“任何单位和个人未经批准,不得擅自兴建殡葬设施。”那么,该如何取得政府的批文兴建殡葬设施呢?按照民政部制定的《公墓管理暂行办法》,“建立经营性公墓,由建墓单位向县级民政部门提出申请,经同级人民政府审核同意,报省、自治区、直辖市民政厅(局)批准。”如果粗看这个条文,建立公墓的难度并不高,但是在实际运作过程中,由于政府对建设公墓并不设立明确的标准,使得一般机构鲜有获得从事这个行业的机会。也正是准入门槛之故,使得该行业内的从业者无需面对激烈的市场竞争,于是就出现了这样一个现象:不少墓葬经营企业低成本囤有大量墓葬用地,但开发缓慢,从而实现边囤边卖。比如说河北灵山宝塔陵园,该陵园目前可用墓位面积达11.7万平方米,但截至2014年年中仅出售不到5%。

一方面是阴宅贵过阳宅,让普通百姓有死不起的感叹;另一方面却是经营性墓地的经营者怠于开发墓地,从而导致墓地价格飞涨。但有意思的是,市场上又存在着大量价格便宜的“小产权墓地”。这样的悲喜剧再一次证明了:只要存在准入管制,就会出现价格扭曲,而最终的埋单者只能是普通居民。

作者:傅蔚冈,专栏作者,上海金融与法律研究院研究员。法学科班出身,以山寨经济学的视角分析世界。

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