几天前，有网友通过微博私信问我：“请帮帮忙！自己花全款买的房子，已经入住了。被开发商抵押给贷款的人了，然后开发商还不起贷款，又把房子备案给贷款的人，现在房子我已经装修完了，法院又裁定查封房子，我现在该怎么办？”
该怎么办？当我把这个来信在微博上公布后，很多网友在微博留言指出办法。有的说住在里面没关系，因为按照最高人民法院的司法解释，法院执行时不许你赶出家门；也有的说可以向开发商声讨；也有的说可以向相关政府部门上访，地方政府为了维稳，不会放任不管……
网友们林林总总说了很多办法，但大都承认，这位网友想通过正常法律途径获得房子的所有权是不太可能了，因此只能够兵出奇招。按照《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”。房子是典型的不动产，这位网友的房子如果只是支付了房款，却未在房产部门办理变更手续，那么他是拿不回这套房子了，而只能眼巴巴地看着房子被银行收回。
为什么购买其他物品时购买者付了全款就可以实现所有权转移，而房产却不能，法律非要规定只有经依法登记之后才能发生效力？在我看来，不外乎以下几个原因：
首先，是因为不动产的价值一般很大，财产交割往往需要时间，为了保障第三人的保持交易安全，有必要引入登记程序。假设张三有一套房子出售，李四看上了这套房子，向张三支付了30%的价款。如果没有登记程序，那么张三还可以把这套房子转卖给其他人，让李四的权利得不到保障。但在此时，王五也看上了这套房子，而且他愿意支付给张三更高的价款，甚至还提出全款支付。这个时候张三很有可能会撕毁此前和李四的交易，那就意味着李四的权利得不到保障。
其次，不动产的权利属性无法通过不动产本身得以辨识，为了保护潜在交易者的利益不受侵犯，有必要引入不动产登记程序。我们可以很清晰地辨识一件动产的权利属性——我从超市买了一斤苹果，我可以明确得知这几只苹果就是我的了，没有其他人可以和我争夺这几只苹果的所有和使用的权利。但如果我从张三那里买了一间房，没有登记证书，我就很难确定这房子真的是我的，因为张三很有可能把这间房抵押给了李四。即便现在所有权转移到我这里，但是如果没有接触抵押权，那么我最终能否拥有这间房子还是属于未知数，就像上面这位网友所遇到的情况。一旦所有这些可能影响交易的情况都在某个载体上列明，那么交易的安全就会得到极大保证。
事实上，不动产登记是世界各个国家的惯例，而且也在我国的物权法中明确并且也在实践中一直存在。既然如此，我们不禁要问，为什么国务院还要另行制定《不动产登记暂行条例》，这是不是另有深意？
我觉得并不是如很多人说的中央在下一盘大棋。之所以要在全国层面统一不动产登记，无非是原先的不动产登记存在诸多问题，不利于不动产的交易，严重影响相关权利人的权利和利益。
以房产登记为例，各个省份的房产证都不一致，甚至名称都不大相同——上海的房产证是属于土地使用权和房产证合二为一，但是绝大多数省份的房产证却是分为房产和土地两本证书。于是就会出现一个有意思的现象，上海的房产证在不少省份不被认可，因为制式不同。
为什么绝大多数省份的房屋产权证要分为土地和房产两本证书，很重要的一个原因是房产属于房管局，而土地则是归于国土资源部门。各个部门都有各种各样的理由认为这两个本子应当独立，但最终的结果是不便了当事人：他需要在两个不同的部门之间来回奔走，浪费不必要的时间成本，而政府也因为此而增加了额外的行政成本。而《不动产登记暂行条例》的一个重要举措就是将散落于各个政府部门的登记部门统一为一个，便利了当事人的登记。
当然，统一不动产登记的好处还不止于统一机构这一点，更为重要的是列明了哪些事项需要登记，从而确保交易安全。
作为不动产统一登记的核心内容，簿证统一后，物权变动情况才能统一规范反映，物权才能得到统一的严格保护。正如国土资源部地籍管理司司长（不动产登记局局长）王广华在接受媒体采访时所表示的，“簿证不统一，不动产物权就无法统一公示，可能出现权利交叉和冲突，不动产登记公示公信的效力就会打折扣，物权也可能得不到切实保护，还会引起纠纷和矛盾”。换句话说，不动产统一登记之后，上海和山西的登记内容就会统一，这样有利于降低潜在交易者的交易成本，不动产所有人的权利也能更好得以保护。交易人的权利能够得到更好的保护。
无论是经济学或者是法学的常识都告诉我们，产权的明晰界定有利于市场繁荣，毫无疑问，统一不动产登记就是一种明晰产权的行为，既然不动产统一登记是有利于交易和保护不动产权利人，为什么市场却对此不大看好，甚至被很多市场人士解读为看空房产市场的标志性事件？
在我看来，很重要的原因就是很对人对不动产登记添加了很多不合情理的功能。因为很多腐败分子都拥有巨额房产，于是很多人认为不动产登记可以解决腐败问题。但事实上，通过不动产登记来解决腐败问题是不可能的。很简单的一个道理是，就在统一不动产登记之前房产登记就已经存在，凭什么以前解决不了的问题在统一不动产登记之后就能够解决？如果真要腐败，那么腐败分子会有各种各样的办法来接受房产。也正是如此，统一不动产登记之后，市场上并未出现如很多人所说的房产抛售现象。
还有很多人认为统一不动产登记之后有利于摸清居民房产现状，有利于制定一个合理的房产税率。这话听起来有道理，实际上也不靠谱。从其他已经实施房产税的国家来看，房产税是地方政府的主要税源，地方政府按照当年公共支出的多寡来决定，然后将其分摊在所有房产所有者身上，一个居民拥有多少房产，从来不是房产税的征收依据。
由此而言，很多人对不动产登记的功能或多或少有些误读，甚至是有些YY。在我看来，不动产登记是一个成熟房产市场的必要条件，有助于明晰不同权利人之间的权属关系。否则，类似本文开头那位网友的经历将会不断重现。
作者：傅蔚冈，专栏作者，上海金融与法律研究院研究员。法学科班出身，以山寨经济学的视角分析世界。
