朱振鑫:中国房地产的黄金时代一去不复返

历史不会重复,但总是押着同样的韵脚。房地产市场上,牛市永不眠的神话从来就不存在。中国的房地产市场正站在历史的十字路口,最疯狂的“黄金时代”已经一去不复返。

中国房地产的黄金时代一去不复返

过去十年,中国房地产市场经历了梦幻般的“黄金十年”。房价的持续上涨让很多人愈发坚信“牛市永不眠”。然而,事实真的如此吗?

历史不会重复,但总是押着同样的韵脚。上世纪80年代,日本房价在不到5年的时间里上涨了两倍多,让日本人也一度沉醉于房价永涨不跌的神话。但1991年之后,日本房价一泻千里,并迎来了长达20年的大熊市。2006年之前,美国房地产市场也曾连续十几年上涨,当时同样没有人认为房价会下跌,但2007年之后,美国房价触顶回落,跌幅接近40%,直接导致了次贷危机和全球金融危机的爆发,至今没有恢复。

有人反驳说,中国和美国、日本不一样,我们的房价一直很坚挺。真的是这样吗?

上世纪90年代,中国也曾经历一轮局部的房地产危机。90年代初,海南、广州等政策特区的房价在短短三四年时间里翻了两番。但泡沫很快宣告破灭,房价腰斩,房地产企业大量倒闭,烂尾楼一时成灾。海南发展银行还因此成为中国第一家、也是唯一一家破产的银行。

有人反驳说海南的故事过于遥远,那时的商品房市场还未完全成型。但事实上,这种故事从来就没有停止过,最典型的例子就是温州。温州曾经在过去几年的房地产牛市中一路领涨,但2010年之后同样一蹶不振,严重时部分楼盘房价腰斩。近年来虽有所缓和,但截至目前,温州房价仍比2010年低了20%以上。

又有人反驳说,温州、海口都是个案,不具有代表性,全国范围尤其是北京这样的特大城市怎么会跌呢?事实并非如此。

从全国来看,百城平均住宅价格在2011年9月到2012年5月间曾连续9个月下跌。即便是房价最为坚挺的北京也没能独善其身,2011年10月到2012年5月,北京住宅价格也曾连续8个月下跌。数据显示,从2014年2月,北京二手房价格也结束19个月的连续上涨,环比下跌0.1%,而到4月,二手房价格环比下降0.2%,创26个月最大跌幅。

既然房地产市场上并不存在“牛市永不眠”的神话,那么牛市何时会走向终结?笔者认为,准确的时点谁都无法确定,但可以确定的是,我们现在至少已经步入了牛市的下半场,房地产最疯狂的“黄金时代”已经一去不复返。

从短期角度看,房地产供不应求的局面正在发生逆转,房地产市场热度明显降温。直接的体现是交易量的大幅萎缩。2014年1-4月,全国商品房销售累计同比下降6.9%,大幅低于去年年底的增长17.3%和去年同期的增长49.5%。主要原因有以下几点。

第一,融资成本持续攀升,导致购房需求受到压缩。主要原因在于去年钱荒以来,无论是实体经济还是金融体系的资金面都持续趋紧,银行越来越不愿意配置收益率相对较低的房贷资产,很多银行取消房贷优惠甚至上浮房贷利率。截至2014年一季度,个人住房贷款加权平均利率已经从2012年末的6.22%上升到6.70%。贷款成本上升,加上申请房贷难度增加,都会使购房需求受到明显抑制。

第二,房地产企业资金链愈发紧张,降价促销的现象愈演愈烈。流动性持续偏紧,以及非标受监管影响大幅萎缩,导致房地产资金链压力越来越大。很多前期捂盘惜售的房地产商不得不通过降价的方式来获得现金流,缓解流动性压力。这种现象虽然还不普遍,但一些危险的信号正在不断出现,杭州的降价风波还未平息,北京、广州、南京也相继爆出楼盘降价。

第三,国五条之后,交易成本大幅增加,进一步打压购房需求。2013年2月,国务院出台调控楼市的“国五条”。其中影响最大的就是对个人转让住房所得征收20%的个人所得税。这并没有像政府预期的那样打击到炒房者,反而使成本都转嫁给了买房者。以北京为例,大部分房源都要比原来多缴纳几万到几十万不等的个人所得税,达到免税条件的房源屈指可数,而且这些房源通常也会产生溢价,对买房者来说同样难以承受,导致买房者只能望房兴叹。

从长期角度看,房价的结构性上涨动力也在逼近临界,未来上涨动力将明显减弱。

首先,人口结构发生根本性变化,劳动力人口占比进入下降通道。劳动力人口即15-64岁人口是所谓“刚需”的主要来源,对房地产需求的基本面具有决定性影响。美国劳动力人口占比2006年见顶,2007年房价开始转向;日本劳动力人口占比1992年见顶,1991年房地产泡沫就已经开始破裂。中国劳动力人口占比从1973年开始一路攀升至74.5%,但2011年之后触顶回落,目前已降至72.8%,未来几年还将继续下降。

其次,中央对房地产的调控思路已经发生明显变化,从过去的一味打压需求向更加重视扩大供给转变。一是扩大土地供给。十八届三中全会将土地改革列入主要改革任务,未来将推动农村集体建设用地直接入市,改变国家垄断土地供给的局面,降低房地产开发的土地成本,进而缓解房价上涨压力。二是扩大保障房和自住型商品住房供给。尽管非市场手段会导致商业地产可利用的土地资源受到挤压,但对缓解刚需还是有一定的积极作用。

最后,廉价资金时代已经终结,投机性购房和惜售现象将受到抑制。从内部来看,李克强经济学的核心之一是保持稳健的货币政策(sound money),这意味着央行不会再走放水刺激的老路,而是以盘活存量、用好增量,保持适度流动性为主。从外部来看,随着QE逐步推出直至美联储走向加息,全球流动性将从加速扩张转向加速紧缩,中国等新兴市场国家过去十年所享受的外资盛宴即将终结。内外因素将推升国内的融资成本,遏制投机性购房需求以及开发商的捂盘惜售现象。

总而言之,房地产可能正在告别黄金时代,至于接下来是白银时代,还是黑铁时代,一切留给时间来解答吧。

作者:朱振鑫,民生证券研究院宏观研究员,财经专栏作家

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