杨红旭:房企开始为昔日扩张失策买单

光耀地产被传倒闭的消息迅速升温,光耀集团董事长郭耀名也承认了困境。光耀地产错在扩张时机失策,自2009年起开始全国扩张,其实主要是2010-2011年拿了不少地。但是,现在看来,2010-2011年并不是购地好时机。加上政策的调控,房企该为错误买单了。

2011年下半年房价下跌后,许多2010年的地王项目很苦逼,少数没赚到钱。
2011年下半年房价下跌后,许多2010年的地王项目很苦逼,少数没赚到钱。

近日,关于光耀地产陷入经营危局的报道不断。这家总部位于深圳,曾经登上中国房地产百强榜的房企,在业内小有名气。所以,这些新闻的影响力,远大于几个月前,宁波奉化最大房企浙江兴润置业资金链断裂事件(负债35亿元,总资产30亿,资不抵债)。

早在2月24日,一则《光耀地产控股权易主》的报道就曾流传,报道说:光耀地产资金链断裂的传言成为了事实,公司管理层变动,大股东也已经易主。关键是近日。5月6日,媒体人士在新浪微博上发布一则消息称,中国百强房产企业光耀地产因多个楼盘没法交楼要倒闭了。

一时间光耀地产被传倒闭的消息,在网络上迅速升温。5月7日,光耀集团回复记者承认,公司在惠州的少数楼盘存在延迟交楼的情况,公司资金层面存在一定的压力,但网传光耀濒临停业或已经停业消息不实。

5月9日下午,光耀集团董事长郭耀名接受媒体记者专访,对光耀从项目问题,到资金链危机产生根源,再到光耀当前面临的真实处境,都毫无保留全盘托出。而在这篇报道中,郭耀名讲得比较坦诚,反映了光耀确实已经遇到了非常大的困境。依笔者来看,基本已无力回天,被收购重组的可能性很大。

接下来,结合记者的专访稿和光耀集团网站信息,笔者将以光耀地产为切入点、以房地产开发业为指向、以房地产开发商为目标,回顾历史、分析现象、深究原因。围绕此话题,笔者将进行全面而深入的剖析,由于内容较多,打算分成四篇系列文章展开。

近几年,笔者在为诸多大中企房企讲课时,总是反复讲到一个所谓的“投资三论”:何时投资?在哪投资?投资什么?开发商购地、并购、扩张,必须想清楚这三大命题:时机、区域、产品。想不清而乱决策乱投资,很可能最终会吃苦头。虽然中国住宅市场化历史只有区区十几年,但已出现了很多“惨剧”。

作为系列文章的第一篇,本文主要释述“扩张时机失策”。光耀集团主营业务为房地产开发,成立于2002年,自2009年起开始全国扩张,其实主要是2010-2011年拿了不少地。但是,现在看来,2010-2011年并不是购地好时机。

2008年,全国楼市快速降温;2009年在国家在大力刺激之下,楼市V形反弹,快速繁荣;2009年底开始新一轮调控,2010年房价继续上涨,但出现波动和地区分化,各地地王频出;2011年上半年楼市仍然活跃,下半年快速降温;2012年上半年市场较低迷,下半年回暖,但区域分化显著。

上述是一个完整的房地产短周期。我在去年7月出版的《楼市探秘:赢在长趋势、赚在短周期》一书中,在国内第一次旗帜鲜明的提出房地产短周期,并详细分析了诸多指标之间的关系,初步形成了房地产短周期理论。

而且,2013年下半年至今的市场变化,也再次印证了这一理论。书中171页是这么预判的:“2013年基本处于上行通道,房价同比涨幅(70城房价指数)难以超过上一轮12.8%的高点,但上升持续时间较长,预计2013年四季度或2014年一季度见顶。”而实际情况是:2013年12月同比增幅见顶,峰值为9.7%!

了解、认知和掌握短周期规律,对于指导房企选择购地时机,意义与价值皆巨大。其秘芨在于:房市变化领先于地市,一定要紧盯着房市变化,从而决定购地的策略与实操战术。房屋成交量一旦开始出现趋势性萎缩,应立即减少拿地,趋于谨慎;而等到房价由上涨转为止涨之际,应全部停止购地行动。

大道理讲再多,不如典型案例有力。案例之一,2004年,全国大概有三家房企的销售额首次超过百亿:万科、合生创展、顺驰。正是2004年,顺驰成为全国房地产开发业中最大的“黑马”,并喊出了要成为行业第一的口号。2004年和2005年,是顺驰扩张最疯狂的时点,其中长三角是布局重点之一。

但是,2005年二季度开始国家调控房地产(新老国八条),之后以上海为主的长三角市场,迅速降温,上海房价曾连续多月领跌全国(这一衰况,很多人不知情,或已淡忘)。2005年,顺驰销售额下滑,没能保住百亿,而万科和合生创展依然前行(其中合生那时生猛,后来掉队)。

2005年下半年至2006年,顺驰为之前的狂热扩张,付出了惨重代价,2006年无奈卖身,被香港路劲收购。这是中国房地产发展史上最重要的案例之一。回顾和研究中国房地产开发企业,顺驰是绕不过去的。

案例之二,经历2006年降温之后,2007年全国楼市迅速回暖、火爆,下半年地王频出。2007年底,上海普陀长风生态商务区爆出一个地王,在业界并不知名的上海志成以黑马姿态突然杀出,以11亿元的超高价格从众多地产大鳄口中抢走地块,挂牌价3.14亿元,成交价接近挂牌价的3.6倍。

富有戏剧性的是,半年之后,楼市突然变脸,由热转冷,志成不惮于以损失3000万保证金为代价退地。更富戏剧性的是,3个多月后,当这块地第二次被政府出让时,志成再度出手,以底价获得,比第一次成交价大幅减少3.4亿元,缩水了三成。房地产市场,从来不缺传奇,也从来不缺悲剧。而志成这出戏,可谓悲喜交加。

案例之三,等到了2008年下半年,市场最低迷的时候,保利却逆势大举购地,事后证明多属抄底价,其后两年,保利货量充足,推盘时正好赶上楼市复苏、回暖、火爆,业绩大增,这才叫“弯道超车”。而与之相较,万科当时的预期较悲观,没有大量拿地,我记得直到2009年5月,肖莉才公开表示,2008年购地偏谨慎了。当然,比万科更悲观的,还有一大堆开发商。

2009年,随着房市回暖,下半年地市快速反弹,四季度已开始地王频出,而真正的地王大潮,出现在2010年。事后证明,此时属于拿地风险区间。2011年下半年房价下跌后,许多2010年的地王项目很苦逼,少数没赚到钱。还有极端案例,直接把土地还给了政府。

比如,2011年2月上海崇明某地块,出让时溢价率高达115%,属于崇明地区的单价总价双料地王。然而时隔一年多后,该地块或因市场因素被竞得方退地,并再次进入土拍市场,以底价成交后,较之上次2011年最终成交价缩水近一半。壮士断腕,也算是一种生存智慧吧。

2008年四季度和2009年,国家推出了四万亿投资计划,同时狂印钞票,猛发贷款。在房价迅猛反弹,及低息、量大、易批的信贷支持下,在2009-2011年间,相当多的房企大规模扩张。除了原有的许多开发商企业疯狂购地外,连原本没做过房地产开发的外行,比如浙东浙南的诸多制造业企业,也受不住诱惑加入房地产开发阵营。

孰料,2010年房地产调控一波接着一波,而且国家开始收缩银根,加之楼市逐步降温,很多没有经验的开发商很快就懵了,这也成为很多浙商其后(延续至今)悲剧的开始。

现在回头再看,2009年购地,时机仅次于2008年下半年,还算不错;2010年和2011年上半年购地,只要是高价地、地王,多半属于决策失误;2011年四季度至2012年上半年购地,再次重现“抄底”黄金季。

与顺驰同为一老板的融创,在2012年初,绿城遭遇困局时(那时绿城境况要好于当前的光耀),出手相救,同时也以抄底价从绿城手中收购多个优质项目,其后2012-2013年度,融创、以及融绿(融创与绿城合资公司)一跃而起,一鸣惊人,迅猛增长。在当年激进扩张中失去的,重新又在忍耐中获得。孙宏斌,注定是一个传奇。

光耀地产,原来一直根植惠州一隅,直至2009年全国楼市回暖、趋热之后,才开始启动大规模的全国扩张战略,2010年和2011年集中购地,从扩张时机来看,属于较差时点。只要是从公开市场拿地,那个时段地价皆较高。一二线城市的地价,需要等到2012下半年,甚至是2013上半年,才逐步慢重新回到2010年的较高水平。光耀地产的扩张时机的失策,也就为其后项目销售遇阻、利润下滑,埋下了祸根。

正如光耀地产董事长郭耀名答媒体所言:“如果当时不走规模化,呆在惠州不出来,将来更加没有机会走出来,那么多品牌房企进驻惠州,本土房企很难竞争得过。当时的想法只有快速走出来,快速实现规模化,甚至上市,才有机会在这个行业长久立于不败之地。只是扩张时机欠佳,速度太快,摊子一下子铺得太大,加上政策变化,运气不好,当然也有操作层的失误,导致了一些问题。”

数据显示,2010年光耀地产销售金额为40亿元。近几年,从全国来看,正是年销几十亿元的开发商,最具有扩张的冲动。根据笔者的接触和了解,他们的共同特征:发家于某个地级市(东中西部都有),少数是省会城市,甚至还有来自于县域。在大本营已从事房地产开发十年左右(相当部分属于多元产业集团),完成了原始积累,必须向外扩张,才有可有进一步做大做强。2009-2011年向三四线扩张的较多,但近两年谋求向一二线扩张的较多。

这类企业的老板雄心勃勃,但经验不足,多属摸着石头拓展。扩张的步调有些零乱,尤其是拿地时机方面,或者屡屡错失佳机,或者总在高位抢地。年销100亿至300亿级别的大中型房企,时机把握能力明显几十亿规模者。不过,就这轮短周期而言,2013年的地王热(短周期的高位),注定将套住部分激进者,不管是几十亿规模者,还是超百亿规模者。未来1-3年,不仅有更多中小房企破产,还会看到几个类似光耀地产这样规模的房企的倒下。

文/新浪财经专栏作家 杨红旭

(本文作者介绍:上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)

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