许一力:楼市拐点到了吗

没有哪一年,像今年这样,地产的逆转之说喧嚣尘上。

从年初的崩盘论,到近期兴润置业违约带来的泡沫破裂说,整个地产行业笼罩在不安之中。而今天,市场再度迎来了新的论点:在今年,整个房地产的供需将呈现逆转之势。

这么说来,以往供不应求的楼市,将进入供过于求的时代?

我们都知道整个地产能够支撑到今天,除了资本的炒作之外,刚需的支撑是价格坚挺的重要基础。如果供需真的呈现逆转,那么意味着炒房资金同样会敏锐地察觉到突风险,楼市将不可避免地进入全面倒退。

这种局面真的会来临么?

过去几天,我们的团队一直在比对着各项数据,发现一些惊人的事实。

从整个中国楼市的供需结构上看,确实基本告别了前期严重供不应求状态,但这种状况已经维持了好几年,并非今年才出现。目前全国的房地产供需比大约为120%,这对房地产来说就是供需相对均衡的状态。但现在看来,对应前一阵说的双向调控,城市之间的分化开始比较严重,全国房产相对过剩城市比例约为37%。这37%的过剩城市,基本集中在三四线。我们再对比去年的拿地增速数据:2013年一线城市土地出让面积上升7%,二线城市3.7%,三四线城市上升23.2%——恰恰是本身处于危机边缘的三四线城市,成为了前期拿地的主角。

但近年来,总的土地供给量并没有明显上涨,并且随着城镇化的推进,实际上需求端也在稳健的上涨——目前房地产需求的计算大多是要通过城镇化率体现。

那么,我们实际上可以做一个大胆地假设,其实,房地产供需在过去几年并没有形成一个过于悬殊的倒挂关系,实际上,地产需求端和供给端因为房地产价格的维持高位,一直处于一个隔山相望的状态,并没有形成真正意义上的对冲。从这个角度上说,我们看到的地产供不应求,实际上就仅仅是纸面上的以及资本炒作之下的供不应求。

这种局面之下,舆论的导向对于整个房价的走势,就起到了决定性的作用。从行为金融学的角度来说,实际上整个中国的房地产格局就是一场空前盛大的比马龙效应(指人(通常指孩童或学生)被付予更高期望以后,他们表现会更好的一种现象。)以及羊群效应的社会性试验。舆论、需求方、投资者、资本在整个巨大的地产格局下形成了有机的联动,对市场产生了巨大的助推,社会心理认为房价会涨,于是真的就进入了涨价阶段。

2014年并不是实际意义上供需回归正常甚至是逆转的年份。实际上,前几年本身就一直维持着中性的态势。相反,左右市场走低的并不是突然增加的供给,而是整个房地产市场的预期开始转冷。

对比过去一段时间的例子可以看出,三四线城市的房地产价格并不存在一个供需关系下的缓慢回落,而是几乎在同一时间,突然进入了快速降价的周期。而这种情形,我们完全可以理解为比马龙效应转向悲观预期之下,整个资本撤出虚高的地产领域,导致原本就处于平衡甚至是供过于求的地产格局“水落石出”。

至于这种预期是怎么转变过来的呢?

大家心里都清楚,如果没有住房按揭贷款及贷款低利率,如果没有过度放纵信贷扩张的住房预售制度,中国的住房市场不会走到今天这般。近期影响房价预期的重要因素就来源于金融市场。近几个月来,银行对住房按揭贷款的性质的看法完全转变。这是真实的,以前住房按揭贷款是优质资产,现在突然成了风险资产。银行对住房按揭贷款的发放突然之间全面收紧,利率上升。这个时候,还要传出搞利率市场化,利率大幅上升的可能性越来越大,这彻底打击了房地产需求端的投机因素。尤其是在三四线城市,只要投机因素一打掉,就会回到当地居民的供求平衡中去,所以只要供过于求的三四线城市,房价是第一个要降的。

银行的这种看法,对开发商来说,影响很大,连他们自己也开始把房地产业看成是高风险行业。过去大量的银行资金,由于政策规定,无法直接贷给开发商。大量银行资金走信托通道,以“高利贷”形式进入开发商腰包。从3000亿元到10万亿元,短短5年,信托业完成了几何级数的爆发式增长。如今,这个套路已经逐渐生疑,就在今年,中诚信托、超日债等事情,让人看到了信托业、债券的刚性兑付并不刚性,这种中国特色的刚性兑付,有逐渐要被打破的意味。信托对开发商的贷款开始谨慎,开发商的资金链纷纷出现问题。

如果再加上人民币贬值,导致早些时候从海外涌入国内的资金流出中国,让作为资金密集型产业的房地产业大大承压。

不过,与反转的论调不同,我们倾向于认为中国的地产仍然处于可控的状态,上方资本抽离之后,房价必然会进入回落周期,然而回落必然导致下方的沉淀需求被激活,如此一来,房价会在下方形成支撑。这其中的关键性因素在于能否形成连续的看空舆论,不过考虑到目前地产与地方债务的联动,恐怕政府不会允许崩盘论持续存在,后续的引导会趋向于稳健的回落。况且城镇化涉及3亿人口转移,新的住房需求源源不断。

对比日本在1971-1974和1988-1991年经历了两次快速加息周期,之后地产价格都出现了两轮明显的回调。而此前在我国2007-2008,2011-2012年也形成过两轮加息周期,房价在当时也走出了明显的趋缓态势,反映到当前,央行收紧银根,反复的钱荒施压,导致地产资金偏紧的下跌是很正常的。日本80年代前城市化率就很高,中国接下来还要城镇化,绝不会像日本那样似的崩盘,但短期内,应该能看到部分三四线城市房价下跌。

总的来说,我们对房地产走势维持之前判断。从供需上说,倒挂与否实际影响更多取决舆论导向。从政策的需求上看,无论是此前双向调控的意愿还是地方债务的压力都表明——政府在必要的时候会限制房源供应保证价格的稳定。这意味着,对于中国的地产来说,黄金时代的大限确实来了,但传言中的大跌暴跌,肯定不可能。按照城镇化规律来讲,也不可能全面崩盘。当然,不排除局部城市可能出现鄂尔多斯、温州、海南那样的情形。

(注:本文根据评论员评论内容整理)

作者:许一力  CCTV证券资讯频道首席策略评论员、总制片人。

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