外资投行唱空中国楼市 炒房客降价求脱手急于套现

外资投行唱空楼市  炒房客降价难套现

  龙飞

5月的楼市旺季未能如期而至,资本市场及境外机构一再看空。野村证券在报告中指出,中国楼市泡沫已经开始破裂,而瑞银则认为房地产是当前经济的第一大风险。

而光耀地产集团有限公司近期在面对惠州多个楼盘的延迟交付时,已然承认在资金周转方面存在压力。地产开发商的资金链困境问题凸显。尽管如此,国内开发商以及各路专家仍然认为“空方”颇有危言耸听之嫌。

不过,近年一些顶风投资客却坐不住了,纷纷降价以求脱手。不过,市场尚未到他们心中准备割肉离场的阶段。

投资客降价求脱手

在他看来,这个价格已经大幅低于2011年开发商出售时的价格,市场不可能毫无反应。

“业主急售,独栋别墅直降六百万。”5月初,广州花都某高档楼盘旁的中介公司打出了一幅颇为惊人宣传标语。随后《中国经营报》记者通过中介辗转联系上了放盘业主,据了解,该项目为2011年售出的新盘,面积在450平方米左右。

“当时我通过开发商内部价,用700万元左右的价格拿下来的。”业主刘先生坦言,该项目2011年底推出市场时,价格就已经达到3万元/平方米。随后楼市开始逐步走高,最高峰时,该项目二手价一度高达4万元/平方米。“我是去年春节前开始放盘的。”刘先生表示,当时放盘的价格1500万元,没想到放了三个月“电话都没接到几个”。

随后楼市开始出现各种传言,刘先生想要尽快脱手,于是听了物业顾问的意见,将价格下调到900万元。“如果一千万元成交可以代付个税。”言谈间刘先生不忘推销几句。在他看来,这个价格已经大幅低于2011年开发商出售时的价格,市场不可能毫无反应。

“炒房客”的称呼刘先生并不讳言,如何突破重重限制获得购房资格,他也不认为有任何难度。“注册一个公司就可以了,这个楼盘大部分买家都是用这个方式购房的。”其言道。相对于高昂的购房款,几千元的公司注册费用只相当于两个月的物管费。

直到今天,刘先生也不认为这次投资有任何问题,“只是早点放盘就好了”。其表示,房价高峰期,该套物业可以卖到1800万元。“如果当时我们成功变现,一年半不到的时间就能够翻一倍多,这种投资回报在哪里找?”老刘认为,怪就怪自己太贪心,现在只能折半变现。

“如果卖不动,肯定不会再降价了。”老刘表示,按现在这个价格计算,他们只能小赚一笔,如果不逃税,按照企业转让物业的正规方法纳税,他们还要面对30%的企业所得税。“不可能再低了,大不了再捂个三五年。”其言道。

刘先生的案例也许较为极端,但房地产业资深人士告诉记者,前期大手笔购入房产的投资者确有快速入市的迹象。4月底深圳龙华,一个名为锦绣御园的项目骤然出现150套二手房源。据了解,该项目2009年竣工时,就有一大批房源被一家投资公司买入,现在开始集中贩售。由于靠近港澳,成立公司投资房产的做法在广深甚为普遍,有业内人士预计类似的炒房公司放盘现象,在未来两三个月内会继续涌现。

低迷状态将持续

在54个城市中,今年“五一”假期新建住宅成交合计为73.6万平方米,同比下滑47%,为近4年最低。

面对楼市冷冻,急于套现的并不仅仅是投资客们。一些楼市低迷区域,放盘量开始增多。杭州是此次楼市冷冻最早呈现的城市,据中介机构统计数据显示,一些杭州核心区域二手房的挂牌量同比猛涨近3倍,而且房价有大约10%左右的降幅。

同样的情况也在上海上演。德佑地产统计数据显示,截至3月底上海二手房的累计挂牌量为12.76万套,比2013年年底增长4%。但这还不足以反映市场状况,21世纪不动产上海区域市场研究部的抽样调查显示,一些核心区域的挂牌量有10%~20%的上浮,单日带看量也增加20%~30%。而据最新发布的“上海二手房指数报告”显示,上海4月二手房成交量同比下跌近三成。该报告同时表示,随着供应量加大,上海二手房房价开始出现“停涨”局面。

同样的情况在北京二手市场也有所反映。根据链家地产[微博]市场研究部统计的数据显示,近阶段北京二手住宅市场基本失去了价格上涨的动力,北京新增二手房源挂牌量均价环比下降2.5%,调价房源中,降价占比达87.1%。而据另一家统计机构的数据,4月北京二手住宅总成交量为7616套,为近11个月中,除了春节月以外的最低。

中国楼市真的到了崩盘的边缘了吗?“五一”过后,在香港上市的内房股遭遇一波大跌,从中国海外、华润置业到碧桂园、恒大地产,都有3%~6%的下挫。境外投资机构对于中国楼市更是集体看空。

野村证券认为,中国房地产调整已经开始,大规模的住房供应过剩,加上开发商资金短缺,将造成中国住房市场的滑坡。而瑞银在同一天也发表报告称,中国房地产市场临近转折点,认为市场急速修正的可能性为15%,而这将导致中国GDP增速在2015年下降至5%。同时,摩根士丹利也认为中国楼市在未来几个月将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。

让境外机构集体看空的重要理由是国内楼市黄金(1289.902.200.17%)周销售情况的不如意。中原研究中心监测数据显示,在54个城市中,今年“五一”假期新建住宅成交合计为73.6万平方米,同比下滑47%,为近4年最低,剔除去年的历史高位外,分别比2011年、2012年下降19%、36%。其中,一线、二线、三线城市降幅分别为40%、65%、32%。

而4月底,新华社的一篇文章《楼市明显降温 政府淡定面对》表示:“宁愿承受市场理性回归带来的代价,而不重复以前的老路”。分析人士将此解析为中央政府对于房地产调控的表态,因此短期内难以出现大规模救市举措。

一手先降 二手跟随?

一旦开发商顶不住压力,需要通过降价达到快速销售回笼资金的时候,二手房价会忽然出现快速下降。

相比而言,国内开发商以及业内专家从资金链的角度分析,认为今年更多是一次短周期波动,而且大开发商资金实力足,还有足够的回旋空间。

但前期一些激进扩张的地产商无疑将面临巨大压力。瑞信最新报告将富力地产的股价大幅削减20%,其认为富力今年必须为高达55亿元的国内债券再融资,还有数量可观的信托贷款,随着销售数字的见顶回落,投资者对企业信心下降,再融资成本趋升,将形成恶性循环。资料显示,2013年富力大手笔扩张,全年拿地金额超200亿元,这也让富力全年的净负债率飙升至111%。

而与富力同为中国百强房企的光耀地产,近期就面临一系列资金难题。一方面光耀地产因借贷纠纷被部分银行列入“黑名单”;同样由于资金问题被列入“国家失信被执行人名单”。引致旗下楼盘难以交付、已收单位被银行查封等一系列的问题,甚至一度传出破产传闻。5月7日,光耀地产不得不发布经营状况说明澄清传闻。其表示,公司资金面存在一定压力,但目前融资渠道畅通;延迟交楼的项目已加快施工,并确保业主利益。

深圳一位握有百余套房产的投资客向记者表示,他们担心,一旦开发商顶不住压力,需要通过降价达到快速销售回笼资金的时候,二手房价会忽然出现快速下降,“只要他们楼价下调15%,(深圳)区域内2012年入手的二手房就会出现一二手房倒挂的现象(即二手房价高于一手房)”。该人士认为,这对近两年入市的投资者将是灭顶之灾,因此他“宁愿亏税费”,也选择提前卖出近期购入的房子。

瑞信除了点名将富力的评级由“中性”降至“跑输大市”外,还对雅居乐、碧桂园和广州恒大都提示“投资风险”,表示这些房企均有调价压力。或许,炒房客势必要与房企比比“谁跑得快”了。

来源: 中国经营报

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